Янв
03

Доходный дом в Германии: Где инвестиции оправданы

Доходный дом в Германии: Где инвестиции оправданыТема жилой недвижимости в Германии как никогда актуальна — как для инвесторов, так и для людей в поиске жилья. Низкие ставки по кредитам и отсутствие привлекательных альтернатив для преумножения капитала уже несколько лет поддерживают спрос на жилье как доходную недвижимость, что привело к существенному росту цен во многих регионах.

Так, цены на жилую недвижимость в Мюнхене выросли с 2011 года на 65% до около 5 100 евро за кв. м, арендная плата в тот же период увеличилась на 24%. Однако эксперты отмечают, что цены могли бы быть и выше, а банк Германии не видит признаков возможного пузыря на рынке.

Цены в Германии все еще на низком уровне в сравнении с другими странами Европы. Так, в нестоличных городах Лионе, Милане и Барселоне уровень цен выше, чем в Мюнхене — самом дорогом городе Германии.

Спрос на недвижимость и демография

Однако бум на рынке недвижимости коснулся не всех уголков Германии. В сельской местности, в особенности на востоке и в центральных регионах Германии, 2 млн квартир и домов сегодня пустуют. При этом в привлекательных регионах ежегодная потребность составляет 300 000 – 400 000 квартир. Строительство ведется, количество разрешений на строительство растет и бьет рекорды, но по оценкам экспертов, на рынке Германии все еще не хватает 100 000 квартир ежегодно. Данная динамика будет расширять пропасть между популярными регионами и регионами, которые покидает все больше жителей.
Рост цен подогревает и необходимость в большем количестве жилых метров: еще 30 лет назад среднестатистическому немцу было достаточно 25 кв. м, сегодня ему необходимо уже около 40 кв. м. Это связано с ростом числа одиноких людей (37,2%) которое в больших городах достигает 42%.
Все указывает на то, что при выборе объекта для инвестиций необходимо учитывать целый ряд факторов — местоположение, демографическая ситуация, состояние объекта.

Местоположение доходной недвижимости

Доходный дом в Германии: Где инвестиции оправданыПриобретая объект наугад в одном их популярных крупных городов, можно прогадать. Спрос здесь высок, цены преувеличены, найти арендатора не всегда легко. Будущему инвестору в доходное жилье стоит обратить внимание на доходность от аренды. Формула проста: разделите «холодную» годовую арендную плату за кв. м на цену за кв. м и умножьте результат на 100. В результате вы получите брутто-доходность, доля которой уходит на выплату налогов и эксплуатационные расходы и зависит от состояния здания.

Как и в других сегментах рынка, здесь действует простое правило: чем ниже риск потери арендатора или пустования помещений, тем ниже доходность. Брутто-доходность в мегаполисах уже давно не превышает 3% — это стабильные, ликвидные продукты для сохранения капитала, но не доходные объекты. В Лейпциге, Дрездене, Ганновере, Бремене и городах поменьше все еще можно расситывать на 5% и выше.

Расположение в привлекательном городе не будет плюсом при неблагоприятной микролокации. Выбранный объект рекомендуется посетить и осмотреть самостоятельно. Если вы инвестируете в новом для себя городе и не знакомы с районом, стоит осмотреться на месте предполагаемой покупки. Значение имеет атмосфера, транспортная доступность и инфраструктура — наличие продуктовых супермаркетов, магазинов, врачебных практик и ресторанов.

Особое значение персональному посещению объекта придает вице-президент инвестиционно-строительного холдинга СТ 77 Уве Кольб: «Мы не просто проверяем в интернете параметры объекта – отличное расположение в городе и прочее – мы проводим более глубокое изучение объекта. На мой взгляд, для инвестора важно знать, что объект изучен не только с точки зрения расположения и числовых данных, но и на предмет ощущений, которые вызывает этот объект».

Необходимо обратить особое внимание на состояние объекта. Маклеры и предыдущие собственники обратят ваше внимание только на очевидные недостатки. Покупателю и застройщику необходимо привлекать для оценки строительных экспертов — их услуги могут обойтись в несколько тыяч евро, но уберегут от неудачной покупки. Если эксперт не заметит какого-либо дефекта, впоследствии вы имеет право потребовать компенсацию ущерба.

Выбор инвестиционного объекта

Доходный дом в Германии: Где инвестиции оправданыВыбирая инвестиционный объект, инвесторам необходимо изучить структуру и динамику населения. К примеру, если вас интересуют студенческие общежития, важно иметь возможность другой эксплуатации для семей или временной аренды. По данным исследований, во многих университетских городах, например, Регенсбурге, уже существует избыток качественного жилья для студентов — тем временем прогнозируется снижение числа учащихся. Обратить внимание при покупке нового жилья стоит на безбарьерную среду, что важно как для пожилых людей, так и для семей.

Как инвестировать в доходное жилье

Для увеличения эффективности собственных средств эксперты рекомендуют воспользоваться периодом низких ставок и привлечь для приобретения коммерческой недвижимости финансирование. Без достаточного собственного капитала это невозможно. Инвестору необходимо предоставить не менее 20% собственных средств. Чтобы как можно скорее погасить кредит, стоит выбрать более высокую ставку погашения тела кредита.

При отборе объекта необходимо учесть те эксплуатационные расходы, которые ложатся на собственника. Именно они во многом определяют итоговый чистый доход.

Будущее рынка доходного жилья в Германии

В последние месяцы участников рынка недвижимости волнует вопрос последствий Брекзита. При его реализации крупные банки могут перехать из Лондона во Франкфурт. Эксперты ожидают, что спрос будет развиваться постепенно и наблюдаться в сфере дорогих меблированных квартир в городе. Рост цен также не будет взрывным: цены будут повышаться постепенно в соответствии с динамикой спроса.

Одно из важных событий на рынке жилья в прошлом году — ноябрьская инициатива министра строительства Германии Барбары Хендрикс. Министр предлагает ввести господдержку семей при покупке жилья в крупных агломерациях — от 8 000 до 20 000 евро в зависимотсти от количества детей. Однако эта сумма может оказаться сразу в кармане продавца, который может повышать цены. Дальнейшие инициативы подобного рода возможны и в 2017 году — году предвыборной гонки перед выборами в Бундестаг.

 Источник: BiG Property, finanzen.net