Ноя
02

Дома престарелых в Германии — инвестиционный бум

инвестиции в дома престарелыхТот, кто работает в сфере домов престарелых, нескоро забудет рекордный 2016-й год. Еще никогда прежде не было приобретено столько домов престарелых, как в текущем году, никогда цены не были так высоки, и никогда не пользовались таким спросом девелоперы. Лишь динамика в сегменте нового строительства оставляет желать лучшего.

крупные сделки — однократный эффект

Человеком года стал менеджер швейцарского Even Capital Михаэль Леви. В конце сентября в газете Le Figaro появились сообщения о том, что парижская компания по финансовому управлению Primonial Real Estate Investment Management приобрела 68 немецких домов престарелых на 994 млн евро. Вскоре выснилось, что дома на 8 600 мест входят в портфель из 74 домов компании Even Capital. Фактор (срок окупаемости) портфеля домов, получившего название Panacea (и в который, по данным инсайдеров, входят дома не только высшей категории), составил 18.

Маклеры компании CBRE повысили прогноз объема сделок с домами престарелых в этом году до уровня свыше 3 млрд евро — в 2,5 раза больше, чем 1,2 млрд евро в предыдущем рекордном году, 2006-м. Впервые дома престарелых находятся не в самом конце статистики маклеров. По словам аналитика компании CBRE Яна Линзина, в первые три квартала объем сделок с данным классом активов, около 2,4 млрд евро, составил более 7% рынка коммерческой недвижимости Германии.

Однако Линзин не считает данную ситуацию новой реальностью. «Нынешний большой объем сделок на рынке домов престарелых определенно является исключением», — считает он. Связан он с рядом крупных сделок по продаже портфелей, например, продажей пакета Pegasus, принадлежащего компании berlinovo, компании Deutsche Wohnen (420,5 млн евро). Подобные сделки повторяются нечасто, отмечает Линзин. Глава кёльнского агентства социальной недвижимости Terranus Маркус Бинентрой придерживается похожей точки зрения и говорит о единоразовом эффекте. Глава компании Aaetas Consult Франк Лёвентраут ожидает повторения подобных цифр лишь в середине 20-х годов. Как и в 2016 году, через 7-10 лет крупные инвесторы могут решить перепродать недвижимость.

Лёвентраут прогнозирует в ближайшие два года объем сделок «около миллиарда». «В следующем году произойдет отсортировка объектов», — ожидает эксперт. Покупатели осознают, что приобрели не только качественные и перспективные объекты. Таким образом, на рынок может снова выйти часть приобретенных ими домов престарелых.

Предполагается, что они вызовут интерес потенциальных покупателей, так как, по оценкам многих участников рынка, в Германии мало новостроек. По прогнозам, ежегодно необходимо как минимум 150 новых зданий, а строится только треть, отмечает Лёвентраут. Глава шведской фирмы по управлению активами Hemsö в Германии Йенс Нагель называет похожие цифры.

спрос на новостройки велик

Другие эксперты видят более радужные перспективы. Например, глава девелоперскойинвестиции в Германии компании WI-ImmoGroup Франк Винкель сообщает о выдаче около 200 разрешений на строительство домов престарелых в Германии ежегодно. «Однако сюда входят и здания для замены и дополнительные постройки», — отметил он. По мнению Винкеля, ежегодно необходимо строить 400 новых домов престарелых. На фоне демографических тенденций в Германии команда BiG Property обращает внимание инвесторов на дома по уходу за пожилыми людьми в связи со стабильной доходностью, долгосрочными договорами аренды и госгарантиями.

Последние данные Федерального статистического ведомства Германии относятся к 2013 году: тогда в Германии насчитывалось 13 000 домов престарелых 764 000 проживающих. Нагель оценивает текущие показатели на уровне 13 500 домов и около 800 000 проживающих, стоимость объектов — на уровне около 100 млрд евро — и считает жалобы инвесторов на пустой рынок необоснованными. Однако эксперт признает, что и Hemsö непросто расширить существующий портфель из 33 домов престарелых. Нагель делает ставку на приобретение уже существующих объектов, где он проводит модернизацию, чтобы объект мог иметь будущее. По его словам, это обходится дешевле, чем покупка новых зданий.

Эксперт компании CBRE Линзин рекомендует инвестировать в дома престарелых в специально построенных кварталах и стандартизированное модульное строительство. По его словам, это позволит относительно быстро и недорого построить больше объектов. В особенности высока заинтересованность в новых домах престарелых среди французских страховых компаний. Они находятся в поиске альтернатив гособлигациям, которые почти полностью скупает Европейский центральный банк, отмечает компания CBRE.

доходность выше 5%, рост цен рационален

Привлекательность домов престарелых в Германии в частности обусловлена их высокой доходностью. Линзин оценивает доходность 5,75% по современным постройкам на 200 базисных пунктов выше, чем доходность офисных помещений и торговой недвижимости, инвестиции в которую BiG Property рекомендует в рамках продукта готовый арендный бизнес в Германии. Бинентрой считает, что «рост цен на дома престарелых оправдан»: за последние пять лет средний рост цен составил 20%, однако в других сегментах недвижимости он был не ниже 30%.

Идею модульного строительства Лёвентраут не одобряет как нереализуюмую в сегменте домов престарелых. Эксперт рекомендует общинам, где наблюдается повышенный спрос на новые места по уходу за пожилыми людьми, «проявить большую гибкость при выдаче земельных участков и разрешений на строительство». По словам эксперта, власти общин и федеральных земель уже давно стали более гибкими: «80% домов престарелых не соответствуют текущим требованиям противопожарной безопасности и другим требованиям».

Член правления девелоперской компании по управлению активами Immac Томас Ф. Рот считает главным препятствием для нового строительства социальные службы общин. По его мнению, они должны существенно повысить уровень арендной платы, которую переводят операторам домов престарелых за проживание получателей соцпомощи.

Кроме того, компания Immac занимается строительством: «Сегодня вы не купите дом престарелых по разумной цене». Фактор 18 «с точки зрения рынка вызывает сомнения», считает Томас Рот. Он опасается, что «некоторые участники рынка при изучении объектов недостаточно внимательны».

амбициозные планы WI-ImmoGroup

бизнес в ГерманииГлава WI-ImmoGroup Винкель рекомендует использовать при строительстве домов престарелых стандартизированные процессы, а именно работать с одними и теми же партнерами, в том числе операторами, и поддерживать тесный контакт с общинами, в которых планирует строительство. «Мы начинаем строительство только там, где нас встречают с распростертыми объятиями», — говорит Винкель.

За последние три с половиной года компания достигла в данном сегменте объема продаж 330 млн евро. Часть построена компанией, часть приобретена у надежных партнеров. С просьбами о строительстве обращаются операторы, а иногда компания приобретает уже существующий объект. Компания продает объекты преимущественно в долевую собственность.

Бизнес-модель компании пришлась по нраву основателю Activum Capital Management Заулу Гольдштейну, так что несколько недель назад компания приобрела 94% WI-ImmoGroup. В текущем году Винкель рассчитывает продать 650 квартир по уходу за пожилыми людьми на сумму 90 млн евро, в последующие годы — увеличить продажи до как минимум 1 000 квартир в год. Если в этом году реализовано семь проектов, то в будущем планируется от 10 до 15 в год.

Винкель по-прежнему считает, что новые проекты возможно реализовать, несмотря на недвижимость в Германииограниченное количество участков и рост строительных расходов и цен на землю. В том числе в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия, к которой многие эксперты относятся с опаской: в данном регионе можно строить дома с количеством мест не более 80 и долей индивидуальных комнат не меньше 80%. Винкель ожидает фактора около 20 и не видит непреодолимых препятствий: «Тот, кто сегодня инвестирует в дома престарелых в Северный Рейн-Вестфалии несмотря на условия строительства, — это завтрашний лидер». В регионе уже давно существует группа людей, которым вскоре понадобится место в доме престарелых, так что выиграет тот, кто предложит им то, что они ищут, в период ограниченного предложения на рынке, считает эксперт. Судя по всему, Гольдштейн, купивший девелопера, так как готовые объекты стали для него слишком дороги, с ним согласен.

Источник: IZ Germany.