Возможные и проверенные формы финансирования транзакций

I. Кредит с плавающей процентной ставкой

«Плавающая» процентная ставка – ставка по кредитам, размер которой не зафиксирован и меняется в зависимости от актуального 3-х или 6-ти месячного индекса EURIBOR. В зависимости от условий договора, минимальный срок которого составляет, как правило, от 2-3 лет.

 

Размер процентной ставки

  • 3-х месячный EURIBOR отрицательный = -0,175% (на 10.02.16)
  • 6-ти месячный EURIBOR = -0,111% (на 10.02.16)
  • стоимость финансирования составляет: EURIBOR + банковская маржа = % ставка
  • банковская маржа варьируется среди разных банков и составляет в среднем от 90 до 180 BiP (от 0,9% до 1,8%)
  • эффективный процент краткосрочного кредита составит тем самым — от от 0,9% до 1,8% годовых
  • возможны колебания процентной ставки

Преимущества

  • фиксированный размер платежа на весь срок финансирования
  • защита инвестора от колебаний финансового рынка
  • банк не вправе изменять процентную ставку в одностороннем порядке
  • возможность получения кредита без дополнительных, личных гарантий
  • главной гарантией для банка является платежеспособность арендаторов
  • возможность привлечения финансирования до 80% стоимости объекта

Недостатки

  • удорожание кредита при изменении рыночных условий
  • ограниченное плечо кредитования, максимально до 50%, в среднем 35%-40%

II. Аннуитетный кредит

Аннуитетный кредит – это кредит с фиксированной суммой обслуживания кредита (аннуитетом). По мере обслуживания кредита равными, фиксированными долями, доля направленная на погашение тела кредита, растет, а доля направленная на уплату процентов, сокращается. Сумма обслуживания кредита  при этом неизменна в течении всего кредитного срока.

 

Размер процентной ставки

  • номинальная процентная ставка, фиксированная на срок до 10 лет, от 1,95% до 2,30% (на 10.02.16)
  • размер процентной ставки зависит от финансируемого объекта, гарантий инвестора, платежеспособности арендаторов и размера суммы собственного капитала
  • эффективная процентная ставка аннуитетного кредита, фиксированная сроком до 10 лет, составит тем самым от 2,00% до 2,50%

Преимущества

  • фиксированный размер платежа на весь срок финансирования
  • защита инвестора от колебаний финансового рынка
  • банк не вправе изменять процентную ставку в одностороннем порядке
  • возможность получения кредита без дополнительных, личных гарантий
  • главной гарантией для банка является платежеспособность арендаторов
  • возможность привлечения финансирования до 80% стоимости объекта

Недостатки

  • ограниченная возможность досрочного погашения

III. „Кэп“-кредит

Аннуитетный тип финансирования с «плавающей» процентной ставкой. Для ограничения рисков, связанных с изменением процентной ставки, устанавливается  т. н. „кэп“ (страхование) – максимально допустимый предел роста процентов. Также существует возможность согласования „нижней границы“ уровня процентной ставки.

 

Размер процентной ставки

  • номинальная процентная ставка, фиксированная до 10 лет, от
  • 3-х месячный EURIBOR отрицательный = -0,175% (на 10.02.16)
  • 6-ти месячный EURIBOR = -0,111% (на 10.02.16)
  • эффективный процент данного вида финансирования составит:

EURIBOR + стоимость страхования изменения процентной ставки, тем самым 1,30% — 1,50%

Преимущества

  • верхний предел процентной ставки защищает от экстремального роста процентов
  • возможность внеочередного погашения в любом размере
  • при снижении процентных ставок происходит уменьшение расходов, связанных с кредитом
  • прогнозируемые колебания процентной ставки кредита

Недостатки

  • высокая комиссионная пошлина банка за предоставление условий максимально допустимого размера процентной ставки
  • возможны колебания процентной ставки

Процентная ставка EURIBOR

3-Х МЕСЯЧНЫЙ EURIBOR ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ - 2016 год
3-Х МЕСЯЧНЫЙ EURIBOR ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ И РАВЕН -0,299% (НА 05.09.16)

ГРАФИК ИЗМЕНЕНИЯ НОМИНАЛЬНОЙ СТАВКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ.

ГРАФИК ИЗМЕНЕНИЯ НОМИНАЛЬНОЙ СТАВКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
ЭФФЕКТИВНАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА, ФИКСИРОВАННАЯ НА 10 ЛЕТ, СОСТАВЛЯЕТ ОТ 2,00% ДО 2,50% (НА 10.02.16)