Янв
24

Города Германии с потенциалом для инвесторов в недвижимость

Города Германии с потенциалом для инвесторов в недвижимостьМюнхен — это первая лига, и не только в футболе. Рынок недвижимости баварской столицы уже несколько лет является самым дорогим в Германии, и перемен в этом отношении не предвидится. «Мюнхен остается динамичным городом, и активный рост населения ещё много лет будет причиной продолжительного роста цен», — сообщает в своем исследовании банк Deutsche Bank. Однако размеры города имеют не ключевое значение: шанс войти в высшую лигу рынка недвижимости имеют и небольшие города.

Привлекательность небольших городов

Это подтверждается исследованием рынка жилья и смешанной недвижимости в 57 немецких городах. По принятой в Германии методике города оцениваются по категориям от A до D, определяемых численностью населения. Мюнхен как один из городов первой категории лидирует по уровню цен на недвижимость (5 289 евро за кв. м и ежемесячная арендная плата 16,07 евро). Однако сразу за ним следует небольшой город D — Констанц (3 571 евро и 11,34 евро соответственно).

Что определяет уровень цен на недвижимость в городе? Его привлекательность для жителей. В городе на Боденском озере есть все возможности для туризма и проведения досуга. Здесь находится элитный университет, лидирующий в немецких рейтингах. Многие эксперты предлагают пересмотреть принятую категоризацию городов в соответствии с их привлекательностью, а не размерами и численностью населения. Независимо от категории выбранной вами недвижимости, в таком городе ваш объект не будет испытывать недостатка в спросе. Это одинаково привлекательный фактор и для торговой недвижимости, и для доходных домов.

активная миграция в пригороды

Города Германии с потенциалом для инвесторов в недвижимостьСамый интенсивный рост арендной платы наблюдается в городах и районах, где происходит повышение спроса. Среди изученных 57 локаций самый активный рост в 2016 году (14,3%) в городе С — Оффенбахе. А ближайший крупный город Франкфурт показал незначительный рост всего на 3,7%. Небольшой город, откуда быстро и удобно можно добраться до финансовой столицы, выигрывает в конкуренции на рынке недвижимости. Многие не могут позволить себе жизнь во Франкфурте, а кто-то попросту не готов переплачивать.

Эксперты немецкого рынка отмечают, что в мегаполисах верхняя граница по арендной плате уже достигнута, в особенности в востребованных центральных районах. Альтернатива в сегодняшней рыночной ситуации — такие города, как баварский Кемптена и второй по размерам город в Нижней Саксонии Брауншвейг. Здесь цена за квадратный метр выросла на 44% и 20% соответственно.

При этом стоит учитывать, что цены зачастую растут в связи с активным строительством: новостройки в среднем существенно дороже недвижимости на вторичном рынке.

«Ножницы» арендной платы и цен

Разница между динамикой цен и арендной платы растет: цены на недвижимость растут быстрее, чем арендная плата. Рынок в неуверенности относительно того, когда «ножницы» закроются. По данным института Empirica, для этого цены в первой семерке городов должны упасть на 27%. Однако в краткосрочной перспективе ножницы могут разойтись еще дальше в случае роста процентных ставок. Как объясняют эксперты, при росте ставок инвесторы будут скупать недвижимость, пока ставки не поднялись еще выше. Однако в среднесрочном периоде при нормальном уровне ставок цены могут снизиться. Это связано с ростом привлекательности альтернативных инвестиционных категорий.

В Мюнхене и Гамбурге фактор (срок окупаемости) составляет 29,5 и 27 соответственно. Многие инвесторы заинтересованы не столько в доходности, сколько в сохранении капитала. BiG Property прежде всего реализует объекты, которые не только надежны, но и рентабельны. Тем, кто хочет инвестировать капитал не только для его сохранения, но и для приумножения, стоит обратить внимание на экономически привлекательные региональные центры и небольшие города.

Источник: IZ Zeitung.