Окт
04

«Инвестировать в специализированные торговые центры с фактором 19,5 может быть целесообразно»

торговая недвижимость в ГерманииБизнес-консультант Хубертус фон Врангель специализируется в области транзакций с крупными продуктовыми супермаркетами. Одной из последних сделок, заключенных под руководством его компании Wrangel Real Estate, стала продажа портфелей Alster 10 (среди прочего пяти супермаркетов Real) компании Patrizia. В интервью специалист из Мюнхена рассказал о том, в каком случае стоит инвестировать в специализированные торговые центры с фактором 20 и почему мир вертится вокруг рынка недвижимости, на котором представлено всего 3000 объектов. «Позвонив по десяти адресам, мы рады, если удается выпить по чашечке кофе хотя бы с одним собственником».

Компания СТ 77 профессионально реализует объекты торговой недвижимости на всей территории Германии и осуществляет комплексное управление объектами коммерческой недвижимости.

IZ: Господин фон Врангель, ваша фирма занимается продажей специализированных торговых центров (СТЦ). В последнее время инвесторы приобретают топовые объекты с доходностью 5% и ниже. Поднимутся ли СТЦ в цене до уровня торговых центров в центральных районах?

 

Хубертус фон Врангель: Я так не думаю. Класс СТЦ всегда будет числиться ниже класса торговых центров в центральных районах хотя бы потому, что цены на землю в центре гораздо выше. Уровень строительства и состава арендаторов в центральных районах более высокий. Кроме того, растут цены.

 

IZ:  Почему многих смущает фактор 20 (Мультипликатор годовой аренды, срок окупаемости. – Прим. пер.) по СТЦ?

Фон Врангель: Многие инвесторы помнят времена, когда СТЦ продавались с фактором 12,5 или 13. Это было где-тонедвижимость в Германии в 2000 году. Тогда самая высокая цена находилась в районе фактора 14,5. Затем наступила фаза повышения в период между 2005 и 2007 годами, которая завершилась в 2007 году, но на уровне немного ниже 16. После этого на полтора-два года наступило полное затишье. Движение возобновилось осенью 2010 года. Весной 2010 года топовые объекты все еще можно было приобрести по нетоповым ценам. Одной из первых крупных сделок со времен финансового кризиса стала продажа центра Äppelallee-Center в Висбадене в конце 2015 года, и уже шесть лет продолжается рост цен. Я и сам очень удивлен.

 

IZ: Почему цены растут?

Фон Врангель: Не только по причине высокого спроса и низких ставок, но и из-за ограниченности предложения. Позвонив по десяти адресам, мы рады, если удается выпить по чашечке кофе хотя бы с одним собственником. Потенциального продавца всегда интересует один вопрос: что я могу сделать со своими средствами, чтобы получать такой же высокий доход?

 

IZ:  Вам необходимо сразу представить собственникам альтернативный вариант инвестирования.

Фон Врангель: В идеале да.

 

IZ: В каком случае фактор 20 оправдан?

В случае очень хорошего расположения или хорошо устроенных гибридных торговых центров (Новый класс торговых центров шаговой доступности, категория между СТЦ и ТЦ. – Прим. пер.). Я не думаю, что в эту категорию попадают отдельно стоящие гипермаркеты, если только они не находятся в центре Мюнхена или Франкфурта.

 

IZ: В чем основное отличие СТЦ от торговых центров?торговая недвижимость в Германии

Фон Врангель: Специализированные торговые центры делают большой акцент на продовольственной торговле. Для инвестора желательно иметь продуктовую торговую сеть в качестве якорного арендатора. Продуктовая торговля играет все большую роль в супермаркетах Real, что отразится и в новой концепции компании – Foodlovers. Текстиль в данном секторе играет скорее второстепенную роль. В этом состоит отличие от центральных торгово-развлекательных центров, где розничные торговые сети играют подчиненную роль.

 

IZ: Можно ли трансформировать объекты логистики в торговые помещения? Ведь товар там уже есть.

Фон Врангель: Я думаю, получить разрешение на ведение стационарной торговли в складском помещении будет непросто. Городские власти пытаются это предотвратить. Но начало уже положено. Например, у компании по продаже одежды Clinton (Camp David) есть объект логистики на территории общины Хоппегартен недалеко от Берлина. Там же расположен прекрасный ресторан с кафе и торговое помещение примерно на 1000 кв. м.

 

IZ: Можно ли сказать, что доходность 5% в секторе СТЦ – это новые 7%?

Фон Врангель: Я бы сказал, что да. Однако необходимо рассматривать конкретную ситуацию инвестора. Целесообразно ли для него приобретение СТЦ с фактором 19,5? Это может иметь смысл при долгосрочном инвестировании, гарантированном долгосрочным кредитным финансированием. Возможно, в другом месте он купит дешевле. Как правило, ценовой выбор зависит от индивидуальных обстоятельств инвестора.

 

IZ: Компания Union Investment продала центр Äppelallee-Center дороже, чем купила, хотя договор аренды истек за несколько лет до этого.

Фон Врангель: Компания Union Investment все сделала правильно, в том числе с продажей. Покупатель Pradera – очень сильный игрок на рынке. Центр Äppelallee-Center предназначен для фонда, который приобретает флагманские магазины по всей Европе. Компании Pradera был необходим флагманский магазин для инвесторов на территории Германии. Будет ли договор аренды с Real действовать семь или пятнадцать лет, в данной ситуации было уже не так важно. Границы стираются, когда речь идет о таком сильном объекте, как Äppelallee-Center. То же касается объектов компаний ECE и mfi – их покупают независимо от срока действия договора аренды.

 

IZ: Какие риски вы видите при покупке данной категории активов?

Фон Врангель: Сомнения должны возникнуть, если объект не обладает первоклассными характеристиками по расположению и при этом продается с таким же высоким фактором. Большинству таких объектов далеко до Äppelallee. Это большие, отдельно стоящие продуктовые супермаркеты, хорошо заметные, с небольшой прикассовой зоной, в провинции, то есть в городах с населением 15-20 тыс. человек. Такие объекты сейчас продаются с фактором 15 или 16. Это также очень интересный аспект современного рынка. Я не хочу сказать, что это слишком дорого. Я лишь хочу сказать, что объекты уровнем ниже топовых также существенно подорожали.

 

IZ: Сколько объектов премиум-класса представлено на рынке?

Фон Врангель: Я не знаю о существовании объектов категории центра Äppelallee-Center. Однако я вполне могу представить, что рынок активизируется на фоне сообщений о постоянном росте соотношения покупной цены и годового арендного дохода. Я не исключаю, что свои лучшие объекты выведут на рынок и другие компании, владеющие недвижимостью.

 

инвестиции в недвижимость в ГерманииIZ: Что бы вы посоветовали инвестору, который хочет инвестировать в СТЦ в Германии, но не хочет платить слишком высокую цену?

Фон Врангель: Если инвестор имеет долгосрочную стратегию и долгосрочное кредитное финансирование, он может заплатить высокую цену. Если же инвестор начинающий, то ему стоит рассмотреть альтернативы, например, покупку гипермаркета в одной из новых федеральных земель (Федеральные земли, основанные на территории бывшего ГДР в 1990 году. – Прим. пер.), где объекты существуют с 90-х годов и уже доказали свою стабильность. Сейчас действует новый договор аренды на 15 лет, арендная плата снижена на 20-30%, решен вопрос с капитальными затратами. Такие объекты теперь можно купить на несколько годовых арендных плат ниже фактора 20. Я говорю о стабильных локациях за пределами Берлина, Лейпцига, Дрездена и Эрфурта. Необходимо рассматривать альтернативы – необязательно вступать в конкуренцию за объект с 20-30 другими компаниями. Если я плачу за такой объект в новой федеральной земле фактор 14-15, все-таки это не фактор 19. То же касается хорошо расположенных строительных магазинов.

 

IZ: Существует ли рейтинг лучших специализированных торговых центров Германии?

Фон Врангель: Официального рейтинга не существует. Нет списка топ-20, насколько мне известно. Каждый объект оценивается отдельно. Некоторые сделали себе имя благодаря известной сделке. На слуху всегда только те центры, сделки по которым прошли в последние несколько лет.

 

IZ: Насколько масштабен рынок, на котором вы работаете?

Фон Врангель: Наши знания основываются на базе данных. Она включает торговые помещения от 2000 кв. м, так как в данном случае мы можем предполагать, что это территории особого назначения (Территории, назначение которых, например, для розничной торговли, определяется отдельно. – Прим. ред.). В этих зонах существует около 3000 объектов, с владельцами около 83% из них мы знакомы. Около 70% принадлежат различным собственникам, 30% – торговым сетям. Насколько я знаю, во Франции и в Англии существует противоположное соотношение. Именно поэтому рынок Германии особенно привлекателен для инвесторов в недвижимость, потому что у них есть шанс 70 из 100.

 

IZ: В чем ценность территорий особого назначения?

Фон Врангель: В настоящее время правила в этой области очень рестриктивны. Выдается все меньше разрешений. Поэтому такие компании, как Hahn и ILG, еще с 80-х годов знают, что территории особого назначения – это золотая жила.

 

IZ: Что вы могли бы сказать в заключение?

Фон Врангель: Еще никто не стал беднее от того, что инвестировал в крупный объект розничной продуктовой торговли с выгодным местоположением.

 

IZ:  Спасибо за разговор, господин фон Врангель.

 

Источник: газета «Иммобилиенцайтунг»