Мар
06

Ежегодный отчет экспертов рынка недвижимости Германии: Прогноз

инвестиции недвижимостьИнвесторов в недвижимость Германии ожидает очередной успешный год — за исключением жилого сегмента в крупных городах. Здесь возможно падение цен на треть. К такому выводу пришли авторы ежегодного отчета о ситуации на рынке недвижимости Германии, опубликованного Центральным комитетом по вопросам недвижимости (ZIA) и представленного в ходе крупного специализированного форума Quo Vadis в середине февраля.

В последние пять лет рост цен опережал рост арендной платы, и в 2016 году тенденция продолжилась. Однако на данный момент поводов для опасений нет, утверждают специалисты аналитического института empirica, отвечающие за раздел отчета, посвященный рынку жилой недвижимости. Однако риски высоки в Берлине и Мюнхене, где покупные цены «не соотносятся с реальными рыночными условиями» и эксперты ожидают возможного снижения цен на треть.

Спрос на рынке жилья в городах топ-7

Главное объяснение данной ситуации — изменившееся соотношение спроса и предложения. Если раньше цены росли на фоне повышенного спроса, то теперь ожидается снижение спроса. Все больше людей покидают большие города из-за чрезмерно высокого уровня цен, делая выбор в пользу пригородов и городов поменьше.

Одновременно активизируется жилищное строительство — по крайней мере растет число разрешений на строительство. В этом году Федеральный институт строительства ожидает роста не только количества разрешений, но и фактического строительства.

Вслед за Берлином и Мюнхеном снижение цен на рынке жилья эксперты прогнозируют в Гамбурге и Франкфурте. Опираясь на опыт предыдущих рыночных циклов, они ожидают корректуры на рынке от четверти до трети, что, однако, не приведет к росту рисков.

Позитивный прогноз для коммерческих объектов

инвестиции недвижимостьНа рынок коммерческой недвижимости команда экспертов смотрит с гораздо большим оптимизмом. Несмотря на политические риски из Британии и США, а немецкий рынок продолжит «сильную фазу роста» благодаря благоприятной ситуации на финансовых рынках и в реальной экономике.

При этом спрос на данном рынке, в отличие от жилого сегмента, сохранится на высоком уровне и по-прежнему не будет удовлетворяться предложением. Соответственно, арендная плата будет расти, количество свободных помещений — снижаться. Лишь из-за ограниченного предложения объем транзакций с коммерческой недвижимостью не достигнет 60 млрд евро, а скорее, окажется в диапазоне 45 – 50 млрд евро. Уже в 2016 году данный показатель оказался чуть ниже, чем годом ранее.

Офисная недвижимость останется популярным классом активов среди инвесторов и продолжит рост цен в связи с недостаточным уровнем строительства в данном сегменте. Доходность снизится несущественно: в этом году ожидается более активная динамика арендной платы, за исключением первой семерки больших городов. Как показывает опыт BiG Property, консервативным инвесторам в недвижимость, ожидающим получение дохода, стоит обращать внимание на перспективные города с развитой экономикой и инфраструктурой за пределами мегаполисов.

Изменение ставок и новые условия кредитования

Несмотря на благоприятную ситуацию, эксперты рекомендуют инвесторам не терять бдительности. Европа может рано или поздно ощутить влияние задложенности и инфляции из США, а ЕЦБ изменит ставки — по предположению экспертов, это может произойти летом 2018 года. При этом особую осторожность надо проявить инвесторам в топ-объекты недвижимости в центральных районах: минимальное изменение ставок окажет влияние в первую очередь на стоимость объектов первого класса с низким уровнем доходности.

Другой политический риск в краткосрочной перспективе — возможное ужесточение норм кредитования в сегменте жилой недвижимости Германии, уже одобренное правительством и находящееся на рассмотрении в парламенте. Предложение встретило острую критику среди экспертов немецкого рынка недвижимости. По их мнению, сегодняшняя ценовая динамика и практика кредитования не требуют государственного вмешательства в регулирование рынка.

Источник: IZ Germany.