Сен
28

Немецкий поземельный налог «устарел», но реформа вызывает у экспертов опасения

недвижимость в ГерманииФормула расчета поземельного налога на основе универсальной стоимости земельного участка устарела. Власти федеральных земель хотят одобрить проект реформы, однако многие специализированные объединения и эксперты настроены критически.

В минувшую пятницу Бундесрат рассмотрел законодательные инициативы Нижней Саксонии и Гессена о реформе поземельного налога. Предложением предусмотрена привязка основы для расчета налога к так называемой величине расходной стоимости.

Целью реформы является обеспечение общин надежным и долгосрочным источником доходов на уровне 13 млрд евро, сообщил министр финансов Нижней Саксонии Петер-Юрген Шнайдер (партия СДПГ) в начале прошлой недели в Берлине.

В пятницу Шнайдер и его коллега из земли Гессен Томас Шефер (Христианско-демократический союз) продвигали в Бундесрате инициативу, которую на данный момент поддержали 14 федеральных земель. Шефер указывает на насущность данной реформы, так как поземельный налог взимается на основании «безнадежно устаревших» данных об оценочной стоимости – в Западной Германии по данным на 1964 год, в Восточной Германии – вовсе по данным на 1935 год. Данную практику Федеральный финансовый суд уже раскритиковал как «более не соответствующую конституции».

Необходимо действовать, считают политики

«Совершенно очевидно, что эта привязка к расчету реальной стоимости больше неналогообложение в Германии играет никакой роли и ведет к появлению конституционных дисбалансов», – отметил министр финансов земли Гессен. Политикам не стоит дожидаться решения Федерального Конституционного суда, которое, возможно, будет предусматривать лишь трехлетний переходный период для такого закона, считает он. Для полного осуществления реформы Шефер предлагает отвести десятилетний срок на сбор данных и проведение новой оценки.

В качестве первого дня применения нового метода предлагается 1 января 2022 года. Для собственников это означает, что они будут подавать налоговую декларацию на основе проведенной переоценки в начале 2023 года. Отделениям финансового управления по всей Германии планируется поручить проведение переоценки 35 млн участков по всей Германии до 2025 года.

Объединения опасаются последствий для налогоплательщиков

Отраслевые объединения отреагировали на запланированную реформу критически. Они предупреждают о негативных последствиях для собственников недвижимости и арендаторов. «Последствия данной реформы для налогоплательщиков сравнимы с черным ящиком», – считает председатель Федерального союза Германии по вопросам недвижимости (BID) Андреас Ибель, прежде всего имея в виду так называемую расходную стоимость. Ибель упрекает власти федеральных земель в том, что до сих пор они не предоставили и не пообещали составить расчеты относительно возможных последствий нового метода расчетов. «При этом существует опасность, что многим налогоплательщикам в будущем придется платить больше», – отмечает эксперт. Это утверждение особенно актуально в связи с растущими ценами на землю под застройку и строительными расходами. Если верить BID, таким образом в поземельный налог встраивается постоянно работающий динамичный механизм повышения.

О данном эффекте еще несколько недель назад говорили специалисты Федерального объединения экспертов по вопросам инвестиций в недвижимость BIIS. Запланированная реформа может привести к «структурному и долгосрочному увеличению» налоговой нагрузки, считает глава BIIS Герно Архнер. Динамика цен на землю под строительство и строительных расходов по сравнению с развитием арендной платы и стоимости жизни находится гораздо выше среднего уровня, отмечает специалист. Архнер прогнозирует увеличение расходной стоимости, что в свою очередь приведет к «прогрессирующему росту» налоговой нагрузки.

Альтернативы существуют

Специалисты кёльнского Института немецкой экономики (IW) считают переоценку миллионов участков слишком сложным процессом, который негативно скажется на новом строительстве. Ведь в таком случае на долгие годы останется неясно, в каком размере предстоит платить налоги, что является крайне негативным фактором для планирования стратегии инвесторов в недвижимость, отмечают ученые. «Эта политика повредит инвестиционному климату и станет фатальным сигналом для рынка жилья», –  отмечет экономист института IW Тило Шефер. Вместо этого эксперты института предлагают рассчитывать поземельный налог как налог на землю, то есть без учета зданий. Таким образом, условия строительства останутся привлекательными и напряженная обстановка на рынках крупных городов и агломераций разрядится, считают эксперты. Компания СТ 77 учитывает особенности налогообложения Германии для максимальной безопасности сделок с коммерческой недвижимостью.

Тем временем BID предлагает вернуться к предложению более чем шестилетней давности, выдвинутому землями Баден-Вюртемберг, Бавария и Гессен. Предложенная модель упрощенного поземельного налога по принципу эквивалентности соответствует многим требованиям объединения BID, которое считает, что необходимо учитывать виды участков и их различное назначение. Проект реформы предусматривал расчет поземельного налога на основе площади участков и зданий. «Подобный процесс, нейтральный с точки зрения стоимости, был бы менее трудоемким и более понятным», – считает Ибель. Таким образом не будет затронуто важное для общин право определения ставки налога.

Источник: IZ Germany.