Ноя
18

Офисная недвижимость Германии: новые регуляторные нормы

доходная недвижимостьПо состоянию на сентябрь 2016 года в офисную недвижимость Германии было инвестировано 13,4 млрд евро, что по данным компании BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) является третьим результатом за всю историю рынка. Однако Центральный комитет Германии по вопросам недвижимости (ZIA) предупреждает о том, что некоторые запланированные нормы могут представлять угрозу для рынка инвестиций в офисную недвижимость.

новые нормативы угрожают инвестиционной привлекательности офисов

В частности ZIA обращает внимание на очередное повышение нормативов собственного капитала для ипотечных кредитов под приобретение коммерческой недвижимости (проектное название Базель IV) и ужесточение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) для подтверждения обязательств компаний по договору аренды. Данные мероприятия могут в будущем снизить привлекательность офисной недвижимости для инвесторов, считает глава комитета ZIA по вопросам офисной недвижимости Андреас Венде.

Согласно текущему плану, с 2019 года обязательства по договору аренды будут полностью учитываться на пассивной сторона баланса. Так как обязательства по десятилетннему договору выше, чем по трехлетнему, можно ожидать, что с 2019 года компании, связанные нормами МСФО, будут заключать только краткосрочные договоры, пояснил Венде.

«В таком случае получат распространение договоры на три года. Но так как арендодателям, как правило, необходимо больше 3 лет, чтобы списать внутреннюю отделку в случае первой сдачи в аренду, им придется повысить арендную плату — или меньше инвестировать в качество отделки». Венде не видит возможностей для вмешательства правительства в данный процесс.

Базель IV может повлиять на доступность кредитов

При этом инвесторов может ожидать ухудшение доступности кредитов. Уже при соотношении суммы кредита и оценочной стоимости актива ниже 60% Базельский комитет по банковскому надзору планирует повышение коэффициента риска с 50% до 80%. Если финансируется свыше 60% стоимости, то при расчете необходимого собственного капитала коэффициент риска составит 100% — даже если речь идет о полностью сданном в аренду офисном объекте с привлекательным местоположением. Компания СТ 77 сопровождает процесс инвестиций в доходную недвижимость Германии в рамках готового арендного бизнеса.

Когда нормативы Базель IV вступят в силу, на данный момент неизвестно.

Источник: IZ Germany.