Окт
31

Состоятельные инвесторы конкурируют на рынке жилья Германии

инвестиции в ГерманииТомас Рюшен консультирует весьма состоятельных людей по вопросам инвестиций. По его словам, интересных объектов недвижимости становится все меньше. Куда же инвестировать средства? BiG Property рекомендует инвестиции в коммерческую недвижимость в Германии в рамках готового арендного бизнеса.

Господин Рюшен, вы сопровождаете инвестиции очень состоятельных семей и консультируете их по вопросам приобретения недвижимости. Не преувеличен ли рост цен на нее?

Я не думаю, что рост прошлых лет продолжится в том же темпе. Данная динамика ослабится.

Интересна ли по-прежнему недвижимость в больших городах как объект инвестиций?

Сейчас инвестиции в такую недвижимость не так интересны, как еще пять лет назад. Но мы считаем, что она все еще привлекательна для инвесторов с долгосрочным горизонтом. На объект в хорошем районе Франкфурта или Мюнхена всегда найдется покупатель. Вопрос в том, найдется ли вообще объект недвижимости.

Неужели у богатых те же проблемы, что и у обычных покупателей?

В настоящее время очень непросто найти соответствующий объект. Из-за смещения спроса и предложения обострилась конкуренция, в особенности в городах категории А, таких как Мюнхен, Гамбург и Франкфурт. В частности это происходит из-за спроса со стороны иностранных инвесторов, которые прежде всего обращают внимание на эти города. Поэтому продавцы находятся в преимуществе.

В чем это проявляется?

Это отражается на конкурсе. Продавец заявляет: тот, кто платит самую высокую цену, получает инвестиции в Германииобъект. Кроме того, нужно очень быстро принимать решение. Если вы выбрали объект и зарезервировали его на определенный срок для проведения определенных проверок, вы находитесь в стрессовой ситуации. Если не успеть завершить проверку в срок, в очереди за вами уже стоит следующий покупатель, готовый заплатить более высокую цену, так как тем временем цены могут вырасти.

Как выглядит излюбленный объект состоятельного инвестора?

Он находится в лучшей локации, например, в Гамбурге или Мюнхене, и стоит относительно недорого.

Такие объекты еще существуют?

Недавно я встретился с инвестором, для которого мы подобрали несколько многоквартирных домой несколько лет назад. Он очень доволен – и арендаторами, и управлением, и инфраструктурой. Теперь он интересуется, есть ли у нас похожие объекты. И мы вынуждены сказать, что теперь найти что-то подобное действительно сложно.

То есть поиск недвижимости для инвестиций становится все более бесперспективным занятием?

Я бы так не сказал. Сегодня инвестору нужна концепция, стратегия вложения капитала. Вам необходимо определиться, какую доходность вы ожидаете получить и на какой риск вы готовы пойти. И какую сумму вам необходимо иметь в распоряжении для жизни или, например, для уплаты налога на наследство. Далее от этой общей стратегии мы переходим к стратегии выбора инвестирования в недвижимость. Здесь необходимо решить, какую долю составит недвижимость в портфеле – 15 или 20% – и какие классы активов вас интересуют: квартиры, офисы или логистика. В прошлом объем недвижимости в имуществе состоятельных семей постоянно рос. Они получали предложения, покупали и сохраняли недвижимость в своем портфеле.

Состоятельные люди охотно инвестируют в недвижимость. Но она становится редким и дорогим товаром. Как быть?

Инвестирование средств в недвижимость сейчас так популярно как никогда прежде. Несмотря на это, консультанты по финансовым вопросам по-прежнему рекомендуют инвестиции в недвижимость.

А теперь?

Недвижимость развивается так же, как и акции, так как и их цена меняется. Пример: у вас прекрасный дом, но через десять лет вокруг него появилось 10 новых зданий, так что он стал относительно менее интересен. Тогда вам приходится снова инвестировать. Поэтому мы рекомендуем активное управление, то есть развитие или продажу объектов.

Развитие стоит денег. Приведет ли искажение цен на недвижимость к образованию пузыря на рынке?

Если понимать лопнувший пузырь как явление, ведущее к резкой краткосрочной потере стоимости, то мы не видим такой угрозы. На наш взгляд, динамика стоимости имеет фундаментальные основания.

Какие именно?

коммерческая недвижимость

Возьмем большой город вроде Франкфурта, где спрос очень высок. Город продолжает расти, так как туда приезжают новые компании в сфере услуг, так как в городе удобная инфраструктура и насыщенная кульутрная жизнь, так как аэропорт – ключевой транспортный пункт – продолжает расширяться, мобильность в городе меняется. Все меньше людей ездят на собственном автомобиле, все больше берут автомобили и велосипеды на прокат. Поэтому все привлекательнее становятся пригороды. В районах, куда раньше никто бы не поехал, теперь строится жилая недвижимость.

Но ведь теперь из-за уровня цен многие будут вынуждены искать жилье за городом?

Многие переедут в новые жилые районы в пригородах. Это произошло в Лондоне, где я сам жил несколько лет. Вы уже не найдете почти ни одного лондонца, который живет в Челси или Кенсингтоне. Большинству приходится ехать на работу час на поезде и час обратно. С этой точки зрения Франкфурт – просто рай. Здесь можно найти жилье по разумной цене и при этом сравнительно недалеко от города.

Доходность от аренды в городах ниже, в Мюнхене она находится в среднем на уровне около 3%. Это привлекательный уровень?

На классический объект инвестиций – облигации – больше нет доходности. На счет в банке больше нет доходности, а некоторые банки начинают вводить отрицательные ставки по депозитам. Поэтому если инвестор ищет доход, ему стоит обратить внимание на другие классы активов. Для состоятельных инвесторов это акции, недвижимость и частные инвестиции. Недвижимость не так привлекательна в качестве объекта инвестиций, как прежде, однако в сравнении с другими возможностями остается интересной.

Однако арендная плата не может расти бесконечно.

Вопрос в том, вступит ли в силу закон о замораживании арендной платы в сегменте жилой недвижимости. Однако неопределенность, конечно, существует, так как арендодатель не обладает полной свободой и не может устанавливать высокую ставку. Сохранять доходность на определенном уровне непросто.

Значит, нужно быть готовым к рискам?

коммерческая недвижимостьДа, но не к таким рискам, которые нельзя контролировать. Наши клиенты нацелены на сохранение капитала, инвестируют в долгосрочной перспективе и понимают, что делают. Состоятельные люди не готовы к харакири. Вопрос в том, какой доходности стоит ожидать по сравнению с прошлыми показателями. Уровень инфляции снизился, как и процентные ставки. Это также означает, что доходность в будущем, возможно, будет ниже на 2-3%, чем в последние десять лет. Тот, кто сегодня ищет доходности на уровне 6-7%, должен быть готов к более высоким рискам.

Значит ли это, что стоит инвестировать и в развитие проектов, например, строительство отеля?

Да, и при этом вам нужно быть готовым к большому количеству рисков на всех этапах от выбора участка до эксплуатации отеля. Каждый, кто хоть раз делал ремонт в квартире или строил дом, знает, как могут меняться расходы. Поэтому решающее значение имеет консервативное планирование и дисциплинированное исполнение. Тогда риски можно удержать под контролем.

Один из рисков – возможное изменение процентных ставок. Насколько неприятными будут последствия повышения ставок?

Вопрос в том, с какой скоростью они будут расти. Что касается недвижимости, проблемой, безусловно, будет повторное финансирование. В настоящее время покупатель может получить очень дешевое кредитование. Он даже может приобрести квартиру большей площади, чем планировал изначально, так как благодаря низким ставкам он может позволить себе взять более высокую сумму кредита. Мы рекомендуем этого не делать и повышать ставку погашения тела долга. Если ставки вырастут вдвое, например, с 1,5% до 3%, для обычного работника это может стать проблемой. Вторая проблема – изменение стоимости. Если ставки вырастут и кредитование подорожает, цены на недвижимость предположительно начнут снижаться.

Сколько недвижимость потеряет в цене?

Умеренное повышение ставок, возможно, не будет иметь таких негативных последствий. Только резкий подъем ставок в краткосрочный период повлияет на цены на недвижимость. Однако семьи, которые являются нашими клиентами, мыслят в долгосрочной перспективе, они не спекулируют недвижимостью.

Бывает ли так, что состоятельный клиент непременно хочет приобрести определенный объект инвестиции в Германиипросто потому, что он ему нравится?

Эмоциональный фактор в инвестициях имеет для недвижимости такое значение, как для никакого другого класса активов. Человек стоит перед зданием и думает: вот это да, выглядит потрясающе. При этом с экономической точки зрения этот объект может быть совсем не так привлекателен. Поэтому мы пытаемся внести аналитический компонент. Мы говорим: вы можете принять решение, но вы должны понимать, что с другим объектом вы можете получить доходность на полпроцента выше. Менее симпатичный объект недвижимости в пригороде может быть гораздо рентабельнее, чем впечатляющее здание на главной торговой улице города.

То есть вам приходится сдерживать эмоции клиентов?

Иногда. Например, когда решается, стоит ли приобрести объект, которым можно похвастаться, или тот, который более интересен экономически, например, объект коммерческой недвижимости. Как правило, наши клиенты действуют очень рационально.

Случаются ли семейные конфликты при выборе недвижимости?

В некоторых семьях разгораются настоящие дискуссии. А иногда один член семьи решает, что делать, и ему никто не противоречит.

И тогда они приобретают объект торговой недвижимости?

Некоторые инвесторы предпочитают инвестировать в объекты для супермаркетов Edeka или Rewe. Самое главное – иметь интерес к объекту недвижимости и понимать, как он работает.

Источник: F.A.S.