Дек
20

Специализированные торговые центры: Тренд коммерческой недвижимости

специализированные торговые центры: тренд коммерческой недвижимостиНа фоне растущих цен инвесторы в коммерческую недвижимость в Германии предъявляют к объектам все более высокие требования. В последние годы популярным классом активов стали специализированные торговые центры (СТЦ) — преимущественно одноэтажные центры в местах с доступом для автотранспорта, где главные арендаторы — специализированные магазины, часто объединенные в одном здании.

Привлекательность СТЦ для инвесторов

В сегменте СТЦ в одной концепции объединены различные привлекательные качества объектов недвижимости. Долгосрочные договоры аренды с платежеспособными арендаторами позволяют получать стабильный денежный поток с низкой вероятностью задолженности по арендной плате. Кроме того, будущая конкуренция ограничена достаточно высокими барьерами для входа на рынок в связи со строительными ограничениями.

С высокой долей вероятности ваши инвестиции будут успешны, если вы инвестируете в объект, доминирующий в данном районе, в городе со стабильными демографическими показателями. Среди других положительных характеристик — сбалансированный состав арендаторов, удобное транспортное сообщение, высокий процент эксплуатационных расходов, возмещаемых арендатором, а также приемлемые расходы на техобслуживание зданий.

СТЦ в Германии долгое время оставались классом активов, мало представленным в портфелях немецких инвесторов. После финансового кризиса 2008 – 2009 гг. лишь немногие компании специализировались на этом сегменте. В то время о данном классе активов было известно очень мало, но на данный момент спрос существенно вырос.

Развитие рынка инвестиций в Германии

Рекордный объем сделок прошлого года будет сложно повторить. На рынке существует некоторая неопределенность в связи с политическими решениями. Однако интерес к торговой недвижимости в Германии сохраняется. В сравнении с отрицательными доходностями по гособлигациям Германии начальная доходность СТЦ на уровне 5% выглядит неплохо. Важным драйвером является высокая ликвидность на рынке в сочетании с ограниченным предложением продуктов. Кроме того, количество выданных разрешений на строительство СТЦ снижается. Для защиты торговых объектов в центральных районах власти ограничивают ассортимент в новых СТЦ, так что в будущем большую часть предложения составят уже существующие объекты, прошедшие ревитализацию — здесь нормы менее рестриктивны.

Доходность инвестиций в СТЦ и ТЦ vs. Доходность гособлигаций Германии

Доходность инвестиций в торговую недвижимость

 

Сегодня ситуация на рынке кардинально изменилась по сравнению с 2006 годом. Уровень заемного капитала существенно ниже, а процентные ставки опустились до рекордно низкой отметки. По сравнению с другими классами активов недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций. При этом инвесторы воздерживаются от рисков, в отличие от перегибов предкризисного периода. Сейчас важно на раннем этапе распознать возможности и риски. По этой причине проводится более подробная экспертиза дью-дилидженс (due diligence) и более обширная и глубокая проверка покупки.

Чего ожидают инвесторы?

Инвесторы ищут рентабельности, которую могут рассчитать и которая гарантирована на долгий срок. Они ищут привлекательного соотношения риска и доходности. Этой цели можно достигнуть, инвестируя в СТЦ с продовольственным супермаркетом в качестве якорного арендатора. При этом 80% дохода от аренды приходится на розничную торговлю, прочие арендаторы — предприятия гастрономии, фитнес-клубы, развлекательные заведения или компании в сфере услуг — дополняют предложение и делают его более привлекательным для посетителей. Сегодня институциональные инвесторы ожидают доходности не менее 4%. На сегодняшнем рынке в условиях 50%-го финансирования можно рассчитывать на 5,5 – 6,5%.

Влияние дигитализации на СТЦ

торговая недвижимость ГерманииПоследствия дигитализации и растущей онлайн-торговли для розничной торговли разнообразны — от возможной синергии до конкуренции. Роль стационарной торговли в эпоху интернета зависит от комфортного пребывания в магазине и удобства. Форматам торговли и центрам, не удовлетворяющим данным критериям, придется непросто. Преимущество СТЦ, конечно, в его удобстве: такой объект предлагает покупателям возможность практичного шопинга в магазинах с удобной транспортной доступностью. Кроме того, СТЦ выдержат конкуренцию интернет-торговли благодаря ассортименту, который менее пригоден для онлайн-торговли и пересылки, чем, например, одежда среднего и высшего ценовых сегментов. Но и для СТЦ важно обеспечить комфорт покупателей.

Роль позиционирования бренда СТЦ

В постоянно меняющихся условиях рынка, когда все теснее сплетаются различные каналы торговли, становится все важнее идентифицировать отдельный объект торговли. Поэтому и для СТЦ немаловажную роль играют название, логотип, бренд и позиционирование на рынке. Необходимо определить правильную концепцию бренда в соответствии с целевой аудиторией. Инициативность собственника по проведению мероприятий для продвижения бренда только приветствуется арендаторами. Результат в случае успешной реализации — повышение посещаемости центра и рост оборота, а также посещаемости сайта торгового центра и реакции в соцсетях. В случае продажи инвестиции также оправдаются: за правильно позиционированный и известный в зоне обслуживания объект независимо от общей рыночной динамики можно получить более высокую цену, чем за безымянный и неизвестный торговый центр.

Источник: обзор «Специализированные торговые центры в Германии», подготовленный компанией MEC METRO-ECE Centermanagement