Дек
05

Спрос на доходную недвижимость в Германии в следующем году сохранится

инвестиции в недвижимостьЭтой осенью в Германии завершено сразу две крупных сделки в миллиардных объемах. На рынке жилья компания Vonovia поглотила австрийскую Conwert, на рынке коммерческой недвижимости переполох вызвал несостоявшийся выход на биржу и последовавшая продажа ключевого портфеля компании IVG.

Обе сделки, на три миллиарда евро каждая, подстегнули рост годового объема инвестиций. Данная ситуация еще раз подтверждает: предложение на рынке метрополий Германии весьма ограничено. Эксперты не видят в этом предвестника коррекции на немецком рынке недвижимости. Напротив, они ожидают, что в следующем году спрос останется неизменно высоким. Но время рекордных оборотов на рынке осталось в прошлом.

Предложение сокращается, объем рынка падает

Уже в текущем году объем инвестиций на рынке жилой недвижимости едва дотянет до 50% показателя предыдущего года (25 млрд евро). Это, однако, связано с крупными транзакциями в 2015 году, когда Vonovia поглотила Gagfah, отметил руководитель направления инвестиций в жилую недвижимость компании CBRE Константин Люттгер.

В грядущем году эксперт ожидает объема инвестиций около 10 млрд евро. «На рынке остается все меньше портфелей для продажи. Чеки становятся меньше», — отмечает Люттгер.

Компании действуют сдержанно: представляя итоги третьего квартала, глава компании Vonovia Рольф Бух сообщил, что не будет искать объекты для поглощения любой ценой. «У нас есть четкие критерии для приобретения объектов, на основе которых мы проводим анализ каждого портфеля, который появляется на рынке Германии», — подчеркнул Бух.

Рынок Германии привлекает иностранных инвесторов

Люттгер ожидает сохранения активности иностранных инвесторов, которые в этом году, по данным CBRE, совершили четверть всех приобретений на рынке Германии (+5% г/г). «Прежде всего они инвестируют в существенно более крупные проекты, чем, например, совместные инвестиционные фонды, — отмечает Люттгер. — Инвесторы финансируют строительные проекты вплоть до целых кварталов». Особенно активный интерес проявляют инвесторы из Азии — Кореи и Китая, отметил эксперт.

Так, достопримечательность Франкфурта, 300-метровый небоскреб банка Commerzbank, переходит в руки корейского собственника. Однако в следующие 15 лет банк останется арендатором объекта.

Некогда крупнейшая публичная компания Германии в сфере недвижимости на бирже IVG планировала выйти на биржу со своим ключевым портфелем Office First из 100 объектов офисной недвижимости в больших городах Германии. Руководство провело первые роуд-шоу в Европе и США, однако из-за роста ставок на долговом рынке портфель стал слишком дорогим для инвесторов и выход на биржу не состоялся. Однако портфель все же нашел своего покупателя: в начале ноября инвестора Blackstone приобрел портфель за 3 млрд евро.

По мнению главы компании Savills в Германии Маркуса Лемли, после слабых первых шести месяцев на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается оживление. Объем инвестиций вполне может преодолеть отметку 50 млрд евро, однако не достигнет прошлогоднего рекорда 53 млрд евро, считает эксперт.

Новые классы активов

инвестиции в ГерманииПо данным компании JLL, только в период с июля по сентябрь в новые руки перешло 38 объектов и портфелей по цене свыше 100 млн евро. Среди крупнейших транзакций — портфель из 68 домов престарелых и домов по уходу в Германии почти за 1 млрд евро французскому инвестору Primonial. Данная сделка произошла на волне повышенного спроса к «альтернативным» классам активов — студенческим общежитиям и домам престарелых. По словам Лемли, по данным категориям недвижимости возможно получение высокой доходности.

При этом эксперты говорят о снижении доходности инвестиций в традиционно популярные классы недвижимости в центральных городских районах. Это закономерно, так как конъюнктура осталась без изменений: ставки по американским облигациям незначительно выросли, однако в еврозоне изменений в ближайшее время не предвидится. Доходность по 10-летним облигациям Германии, как и прежде, находятся на уровне около нуля. Именно поэтому компании в сфере недвижимости ожидают, что в грядущем году страховые компании и пенсионные кассы в очередной раз будут активными покупателями на рынке недвижимости.

Однако в 2017 году ожидается несущественное снижение объема инвестиций — немало крупных портфелей уже было продано за прошедшие годы. Это значит, что с большой долей вероятности средняя сумма сделки снизится. Кроме того, покупатели далеко не всегда готовы платить цены, запрашиваемые продавцами. Однако все участники рынка сходятся во мнении, что повышенный спрос на коммерческую недвижимость Германии сохранится.

Источник: Handelsblatt.