Сен
20

Спрос на топовые объекты логистики продолжает расти

train-821500__180Объекты недвижимости в сфере логистики давно перестали быть нишевым продуктом. Спрос немецких и иностранных инвесторов, как и потенциальных арендаторов, на данный класс активов чрезвычайно высок. Так как предложение в топовых регионах ограничено, инвесторы готовы идти на компромиссы.

Мрачные серые здания, грузовики и фургоны на дорогах – некоторые были бы рады, если бы в Германии хранилось, упаковывалось и отправлялось меньше товаров. Однако логистика является одной из крупнейших отраслей немецкой экономики. По данным федерального объединения логистики, оборот компаний в прошлом году составил 240 млрд евро. Растущее влияние онлайн-торговли, высокий внутренний спрос и растущий экспорт обеспечат позитивную динамику компаний отрасли и в дальнейшем.

спрос растет на фоне высокой доходности от объектов логистики

Предприятия соответствующим образом оптимизируют логистическую структуру, поэтому спрос на новые помещения на протяжении уже нескольких лет держится на высоком уровне. Все больше немецких и иностранных инвесторов обращают внимание на объекты логистики благодаря позитивной статистике отрасли и по-прежнему более высокой доходности по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. В первом полугодии 2016 года более 10% всех сделок с коммерческой недвижимостью пришлось на данный класс активов – CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), Savills и Colliers оценивают объем сделок в диапазоне между 1,8 млрд евро и 2,1 млрд евро. Таким образом, объекты логистики находятся на одном уровне с отелями и позади офисной и торговой недвижимости.

«Объекты логистики набирают популярность», – говорит глава отдела инвестиций в объекты логистики компании CBRE Германия Кай Ф. Оулдс. «Данный класс активов особенно привлекателен для классических институциональных инвесторов, таких как страховые компании, системы пенсионного обеспечения для лиц свободных профессий и пенсионные фонды, которые таким образом пытаются повысить в своих портфелях процент недвижимости», – добавляет директор отдела аналитики Ян Линзин. Если раньше склады и объекты логистики были наряду с классическими категориями активов интересны лишь для диверсификации фондов, «то теперь мы наблюдаем появление специальных фондовых продуктов для инвестирования исключительно в объекты логистики», отмечает Оулдс. К примеру, инициатор RLI Investors недавно вывел на рынок второй чисто логистический фонд с немецкими объектами недвижимости. Помимо специалистов, подобные продукты создают и классические инвестиционные дома, говорит Оулдс.

Предложение на топовые объекты недвижимости ограничено

Однако выбор топовых объектов в агломерационных районах, на которые обратили внимание многие потенциальные покупатели, ограничен. Как следствие, ключевые инвесторы, возможно, и не готовы пойти на более высокий риск, но «проявляют гибкость», считает Оулдс. «К примеру, они соглашаются на более краткосрочные договора аренды или приобретают частично пустующие объекты, если в остальном продукт соответствуют их требованиям. Или они готовы входить в проект еще на стадии развития», – отмечает он. По его словам, это более высокий риск, но с учетом коротких сроков строительства объектов логистики перспективы в таком случае вполне обозримы.

Таким образом, ограниченный рынок пользуется высоким спросом среди инвесторов. «Рынок все более сужается», – отмечает Оулдс. Одна из причин в том, что некоторые девелоперы не выводят готовые объекты на рынок, а в течение долгого времени удерживают их и вносят в собственные фонды. С ограничением спроса на «один инвестиционный объект приходится как минимум 10 серьезных предложений от инвесторов». По словам эксперта, некоторые покупатели готовы инвестировать в объекты логистики от 200 до 500 млн евро. Ценовой индекс движется в сторону показателей 18-19, в то время как еще пару лет назад он находился на уровне 14, сообщает глава подразделения промышленной недвижимости и объектов логистики компании CBRE Германия Райнер Кёпке.

В целом в первом полугодии 2016 года в самых популярных городах – Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге и Мюнхене – в объекты логистики было инвестировано почти 700 млн евро, сообщает CBRE. JLL сообщает о таком же объеме инвестиций в семи главных городах, среди них Кёльн и Штутгарт.

инвесторы готовы пойти на риск

Глава подразделения промышленной недвижимости и объектов логистики компании Colliers International Германия Петер Кунц считает, что инвесторы в целом готовы на больший риск: они готовы «осуществлять большие объемы инвестиций в существующие объекты недвижимости за пределами главных инвестиционных регионов», где в период с января по июнь было инвестировано более 1 млрд евро.

По данным JLL и Colliers International, наиболее активными покупателями стали управляющие активами и фондами Gramercy Europe, Logicor и Geneba Properties, которые инвестировали 1 млрд евро, как сообщает Colliers. За ними следуют девелоперы и застройщики (330 млн евро) и открытые специальные фонды и фонды недвижимости (225 млн евро).

Инвесторы проявляют готовность приобретать объекты более мелкого формата и получать менее высокую прибыль от павильонов. Ранее интерес вызывали объекты логистики по цене как минимум 20 млн евро, теперь же инвесторы приобретают объекты по цене ниже 10 млн евро, институциональные инвесторы – от 12 до 15 млн евро, отмечает Оулдс. Компания СТ 77 Холдинг подбирает объекты логистического назначения в соответствии с инвестиционным фокусом инвестора.

По данным компании JLL, 57% сделок приходится на портфельные инвестиции. Так, Gramercy Europe приобрела восемь немецких и один французский объект (около 500 000 кв. м общей площади) у американской инвестиционной компании Goodman. Платформа компании Goodman для инвестирования в логистические объекты, Logicor, приобрела у компании Goodman пакет объектов, в который помимо прочего входят шесть объектов на территории Германии общей площадью 362 000 кв. м.

прогнозы рынка объектов логистики оптимистичны

Высокий спрос продолжает оказывать давление на доходность. В крупнейших городах самая высокая доходность топовых объектов составляет по данным BNPPRE, JLL и CBRE 5,36%, 5,25% и 5% соответственно. После понижения, наблюдавшегося в течение последних 18 месяцев и составившего в общем 100 базисных пунктов, эксперт Оулдс ожидает сохранения доходности на стабильном уровне и не прогнозирует такого же существенного падения до конца года.

Оптимистичны и прогнозы в отношении объемов сделок: CBRE и BNPPRE прогнозируют объем сделок в размере 4 млрд евро до конца года, что соответствует уровню прошлого года. Тем не менее, во втором полугодии на рынок может выйти еще несколько объектов, за которые инвесторы буду готовы заплатить более 100 млн евро, уверен Оулдс.

В то время как объем сделок предположительно останется «всего лишь» на уровне прошлого года, площадь логистических помещений до конца декабря снова превысит рекордно высокий уровень 2015 года (около 6 млн кв. м) и достигнет 6-6,5 млн кв. м (собственное использование и сдача в аренду), сообщает господин Кёпке. В первом полугодии было cдано уже около 3,3 млн кв. м площадей. По данным CBRE, это означает 8%-й прирост по сравнению с уже достаточно сильным показателем первого полугодия 2015 года и 22%-й рост по сравнению со средним полугодовым показателем за последние пять лет.

«Такой позитивный результат несмотря на ограниченное предложение не в последнюю очередь связан с собственным использованием построенных помещений», – отмечает глава подразделения промышленного лизинга компании BNPPRE Кристофер Раабе. В первом полугодии 2016 года почти три четверти оборотов (около 2,5 млн кв. м) обеспечили новостройки. «В офисной недвижимости около 80% оборота приходится на аренду уже существующих помещений», – отметил Кёпке.

динамика в крупных городах

Данный рост прежде всего связан с повышенной активностью за пределами крупнейших городов: в то время как в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге и Мюнхене площадь используемых помещений сократилась в годовом сопоставлении на 12% до 983 700 кв. м, в остальных городах оно выросло на 20%, достигнув 2,29 млн кв. м. «Таким образом первая пятерка городов обеспечивает всего 30% общего объема», – резюмирует Кёпке. По семи крупнейшим городам BNPPRE сообщает о приросте на 7% до 1,18 млн кв. м, JLL – о понижении на 4% до 959 400 кв. м.

За исключением Франкфурта, количество сделок с объектами площадью более 5 000 кв. м в пяти крупнейших городах существенно снизилось, сообщает JLL. Лишь 15 сделок были связаны с объектами площадью более 10 000 кв. м по сравнению с 22 сделками в первом полугодии 2015 года. Несмотря на сильный спрос и ограниченное предложение, по данным BNPPRE и JLL, самая высокая арендная плата в первой пятерке городов осталась на стабильном уровне и варьируется между 6,75 евро за кв. м в Мюнхене и 4,7 (JLL) или 4,9 евро (BNPPRE) в Берлине. За пределами этих мегаполисов площадь логистических помещений показала более существенный прирост (BNPPRE: +13% до 2,05 млн кв. м, CBRE: +20% до 2,29 млн кв. м, JLL: +4% до 2,38 млн кв. м).

Именно в крупных городах активный спрос и ограниченный выбор объектов привели к тому, что девелоперы все чаще берутся за спекулятивные проекты. По словам Кёпке, такие проекты существуют в Берлине, Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте-на-Майне. К примеру, девелопер Verdion и инвестор Rockspring Property Investment Managers строят объект логистики площадью 30 000 кв. м на территории Verdion Airpark Berlin. В городе Раде недалеко от ГамбургаVGP планирует расширить свой технопарк на 40 000 кв. м. Но все это – лишь капля в море. По оценке Кёпке, спекулятивное строительство составляет только 5% всех новых проектов.

спрос со стороны автостроителей

Высокий прирост площадей наблюдался в первом полугодии не в одной области. По данным BNPPRE, по 35% роста пришлось на промышленные и торговые предприятия, за которыми следуют логистические компании (20%). Наибольшее количество площадей создается по заказу арендаторов в автомобильной отрасли, отмечает Кёпке: так, по заказу компании «Опель» в Бохуме строится 95 000 кв. м логистических помещений, для производителя автобусов и грузовиков MAN в Зальцгиттере – 60 000 кв. м. Третью по площади помещений сделку заключил производитель доильного оборудования DeLaval, который арендует 57 000 кв. м в Гамбурге.

Интересно, что во времена растущей онлайн-торговли, лишь небольшая доля помещений пришлась на данную область в первом полугодии, добавил эксперт: «Компании онлайн-торговли в настоящее время подбирают небольшие объекты вблизи городов для оптимизации распределения товаров». Однако это еще не стало тенденцией: «Мы ожидаем возобновления прироста в области онлайн-торговли во втором полугодии». Рост площадей продемонстрируют и торговые компании. Так, Metro Group планирует начать в городе Марль строительство своего крупнейшего логистического парка для гипермаркетов Real и центров Metro Cash & Carry в третьем квартале. Площадь готового парка составит 220 000 кв. м. Так как Брекзит, как ожидается, не окажет влияния на строительство новых помещений до конца года, Кёпке убежден, что «бизнес продолжится в обычном порядке» (business as usual). Иными словами: бум в сфере логистики продолжится.

Источник: газета «Иммобилиенцайтунг»