Дек
19

Цены на недвижимость в Германии еще не достигли потолка

недвижимость в ГерманииРаз за разом участники немецкого рынка говорят об угрозе пузыря из-за резкого повышения цен на коммерческую недвижимость. Однако рост цен происходит в разумных рамках. Мировой финансовый кризис стал для всех неожиданностью, и немногие эксперты, которые предупреждали о его приближении, стали всемирно известны. Однако четкие признаки грядущего кризиса на рынке жилья США были очевидны еще в конце 2007 года – цены росли с начала 2006 года. Как все это связано с сегодняшней ситуацией в Германии?

Паника на рынке не приведет ни к чему хорошему

В последние годы цены на недвижимость резко выросли, и в некоторых городах эксперты уже говорят о перегреве рынка и на каждом углу видят сигналы кризиса. Однако момент для этого еще не наступил. Распространение панических настроений может привести к тому, что мы привыкнем к предупреждениям и перестанем обращать на них внимание — как в сказке про мальчика, который кричал «Волк!». И если новый кризис наступит, то он вновь застанет нас врасплох.

Даже в Берлине, Франкфурте и Мюнхене цены выросли гораздо меньше, чем могли бы. Что же является стимулом ценовой динамики?

жилая недвижимость стала более доступной

Объект недвижимости достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Поэтому цены в первую очередь зависят от располагаемого дохода и условий финансирования. Предположим, вы можете откладывать 1 000 евро каждый месяц. Сколько вы сможете предложить за объект недвижимости?

Если оставить в стороне собственный капитал и предположить, что вы на 100% финансируете покупку ипотечным кредитом, то расчет зависит от ипотечных ставок: сумма займа является соотношением собственной суммы капитала в год (12 x 1 000 евро) и суммы процентной ставки и ставки погашения тела кредита. И это достаточно распространенная формула.

По данным объединения немецких ипотечных банков, в 2010 году ставка по среднестатистической ипотеке в Германии составляла 6,4%. Таким образом, на тот момент ипотеку на 160 000 евро можно было выплатить с ежемесячными платежами по 1 000 евро (при начальной ставке погашения тела кредита 1,1%). В 2015 году ставки упали до 1,7%, что означает, что при прежнем доходе можно позволить себе гораздо более высокую сумму займа. В данном случае речь идет о 282 000 евро (при начальной ставке погашения тела кредита 2,55%).

Цены на недвижимость могли вырасти гораздо сильнее

цены на недвижимость в ГерманииПоэтому было вполне ожидаемо, что цены на недвижимость в последние шесть лет могли вырасти на 76%, однако этой цифры рост достиг только в Мюнхене. В остальных городах Германии, по данным института рыночных исследований Empirica, рост оказался гораздо слабее: 58% в Штутгарте, 56% в Дюссельдорфе, 42% в Гамбурге и 36% во Франкфурте. Таким образом, жилье стало для многих доступнее.

При этом в Германии растет располагаемый доход. В период 2010–2015 гг. доход на душу населения вырос на 15%. Совокупный эффект чисто математически мог бы привести к росту цен свыше 100%! Так что рост цен в Мюнхене не является чрезмерным.

В настоящее время на рынке недвижимости Германии наблюдаются признаки недооцененности, для чего существуют различные объяснения. Например, потенциальные покупатели могут ожидать повышения ставок и коррекции уровня цен и закладывать эти ожидания в цену. Стоит надеяться, что повышение ставок в будущем не приведет к падению цен.

Источник: focus.de