Ноя
22

В городах Германии нехватка свободных офисных помещений

Офисный центрСвободные офисные помещения для сдачи в аренду становятся в метрополиях Германии большой редкостью. Летом текущего года спрос на офисную недвижимость оставался весьма высок, что привело к снижению коэффициента пустующих помещений в шести главных городах Германии до 6,0% — самого низкого уровня с 2001 года.

В центральных районах компаниям едва ли удастся найти офисное помещение площадью от 1 000 кв. м (на рынке уже существующей недвижимости). В связи с ограниченным предложением все большее внимание привлекают города категории B, что и здесь приводит к снижению коэффициента свободных помещений.

Вследствие падающего предложения арендная плата за офисы достигает уровня, которого многие участники рынка еще несколько лет назад не могли и представить. Так, арендная плата в высшем сегменте рынка Берлина поднялась до 26,90 евро за кв. м — почти на 30% (!) менее чем за четыре года. Средняя арендная плата в высшем сегменте городов топ-6 составила на конец сентября почти 29,00 евро за кв. м. Средняя арендная плата также продолжила рост и достигла 15,70 евро за кв. м. Рост продолжится, а в некоторых городах, возможно, даже ускорится.

В данной ситуации компаниям, которые планируют расширение площадей, стоит быть готовыми к затяжному и, возможно, непростому поиску новых офисных помещений. Компаниям, которые ищут качественные помещения от 3 000 кв. м, стоит учитывать, что в некоторых городах поиск может занять до трех лет.

Учитывая рыночные условия, ключевую роль для роста предприятий будет играть долгосрочное и эффективное планирование площадей.

Топ-6 городов: Краткий обзор

На фоне нехватки помещений в крупных городах компании открывают представительства в городах категории B

Объем строительства офисных помещений

График строительства офисных помещений

 

Динамика арендной платы в высшем сегменте

 

Динамика арендной платы в высшем сегменте

 

Берлин

Небывалый рост арендной платы, слабые темпы строительства

В Берлине рынок находится на стороне арендодателя: некоторые востребованные площади не предлагаются на рынке с арендной платой, установленной собственником — кандидатам приходится выдвигать собственные предложения по арендной плате.

Учитывая довольно низкий коэффициент пустующих помещений 2,9%, данная практика только ускорит уже стремительный рост арендной платы. В конце сентября арендная плата в высшем сегменте составила около 27 евро за кв. м и в последующие месяцы преодолеет эту отметку. В текущем году рост может составить около 12% — после объединения в Берлине еще никогда не наблюдалось такого резкого роста в рамках одного года. Также стремительный рост переживает средняя арендная плата. Обе тенденции сохранятся в следующем году.

Для арендаторов это означает чрезвычайно ограниченное предложение, в условиях которого о поиске помещений придется позаботиться за несколько лет до запланированного переезда или расширения.

Дюссельдорф

Свободных помещений становится меньше, но их количество все еще на высоком уровне

Дюссельдорф выделяется среди городов топ-6: только в столице региона Северный Рейн-Вестфалия наблюдалось снижение оборота площадей (=проданные и сданные в аренду площади). Однако коэффициент пустующих помещений незначительно снизился, преимущественное в связи со сносом зданий и изменением типа эксплуатации. Данная тенденция и повышение стоимости многих существующих объектов привели к повышению средней арендной платы более чем на 6% в годовом сопоставлении до 14,90 евро за кв. м. Арендная плата в высшем сегменте, напротив, осталась на уровне 26,0

Арендная плата и коэффициент свободных помещений

Крупный офисный комплекс Seestern переживает подъем. Многие объекты перешли в руки новых владельцев или управляющих активами и проходят модернизацию или смену вида использования. Именно превращение старых офисных зданий в жилые объекты может дать объекту положительный импульс. Кроме того, несколько собственников объединились и среди прочего проводят совместные мероприятия для арендаторов. В будущем данный сегмент рынка может стать привлекательным для компаний, находящихся в поиске недорогих офисных помещений. Уже в текущем году комплекс Seestern находится на 6-й строчке рейтинга сегментов рынка Дюссельдорфа по обороту площадей.

Франкфурт

Высокие показатели оборота площадей в 3-м квартале, но эффекты Брекзита пока не сработали

В конце сентября произошел прирост оборота площадей в годовом сопоставлении. После крупных сделок в 4-м квартале впервые с 2012 года может быть достигнута отметка 500 000 кв. м. Решение Великобритании покинуть ЕС не влияет на данную динамику. На данный момент не сообщается об аренде помещений в связи с Брекзитом. Предполагается, что подобные решения будут приниматься только тогда, когда станет ясно, каким образом будет проходить выход из ЕС.

В настоящее время продолжается консолидация в банковском секторе. Так, банк Commerzbank недавно объявил о закрытии нескольких тысяч рабочих мест. Сокращение происходит и в других компаниях. Ослабится ли данная тенденция в связи с попытками Франкфурта стать финансово-технологическим центром, станет ясно в будущем. Стоит отметить, что новые концепции офисных помещений и помещения для коворкинга до сих пор не приживались во Франкфурте, что, безусловно, препятствует открытию офисов инновационных компаний и старт-апов.

Гамбург

 Активное строительство, но нехватка предложения сохраняется

Недостаток офисных помещений в Гамбурге снова обострился в третьем квартале. Коэффициент свободных помещений снизился на 20 базисных пунктов до 5,3%. Как и в большинстве других городов, это прежде всего площади от 3 000 кв. м в центральных районах, которые уже едва ли могут быть сданы в краткосрочную аренду. Уже на проектной стадии подобные помещения практически полностью заранее сданы в аренду. По этой причине арендаторам стоит рассмотреть продление существующего договора аренды. Однако и в данном случае стоит ожидать повышения арендной платы.

Так как позиция собственников в ходе переговоров продолжит укрепляться, можно ожидать продолжения роста арендной платы в высшем сегменте и средней арендной платы. Несмотря на то, что количество новых помещений в текущем году и в следующие два года предположительно окажется выше, чем в последние пять лет, это не снимет напряжения на рынке, учитывая высокий процент еще не готовых площадей, по которым уже подписаны договоры аренды.

Кельн

Крупные помещения арендует госсектор, высокий процент аренды на проектной стадии

 Благодаря небывало высокому количеству объектов, арендуемых госсектором, на рынке Кельна зафиксирован рост оборота площадей около 11% в годовом сопоставлении. Таким образом, в конце года может быть установлен новый рекорд. В третьем квартале город Кельн арендовал помещения в рамках одной из самых крупных сделок (около 13 200 кв. м в Мюльхайм/Кальк).

Однако сделки с площадями свыше 10 000 кв. м остаются исключением, в частности в связи с сокращением соответствующего предложения. В центре города возможно арендовать только небольшие помещения. Однако выбор крупных объектов ограничен и в других сегментах рынка, и в обозримом будущем данная ситуация сохранится на фоне незначительного количества спекулятивных строительных проектов.

В данной ситуации количество свободных помещений продолжит снижаться, а арендная плата — расти. Как и в предыдущие месяцы, арендная плата в среднем ценовом сегменте продемонстрирует более сильный рост, чем в высшем сегменте.

Мюнхен

Из-за нехватки площадей в центре рынок растет вширь

В связи с недостатком свободных офисных помещений в центре Мюнхена компании, планирующие расширение, все чаще открывают дополнительные офисы на периферии. Здесь количество свободных помещений также сокращается, однако ведется строительство новых площадей. Это ведет к расширению города.

Арендодатели, пользуясь ситуацией на рынке, повышают уровень арендной платы и снижают льготы. При истечении договора по объекту в центре города они могут выбирать арендатора. Арендаторы в свою очередь зачастую хотят продлить договор. В некоторых случаях они рассчитывают таким образом выиграть время, чтобы найти новые помещения для расширения на рынке новостроек.

Превышение спроса над предложением может привести к тому, что в грядущие месяцы продолжится сокращение количества свободных помещений. Это приведет к дальнейшему повышению арендной платы.

 

Источник: Savills