Окт
16

Выставка Expo Real 2016: стоит ли ожидать нового экономического кризиса?

Крупнейшая в Европе выставка в сфере недвижимости Expo Real, прошедшая на прошлой неделе в Мюнхене, прошла еще более продуктивно, чем в прошлые годы. Однако несмотря на позитивный настрой, среди участников появились опасения, что рано или поздно наступит новый экономический кризис.

Конец эпохи нулевых ставок еще далеко

политика ЕЦБВсе больше экспертов говорят о том, что отрасль стала более рациональной по сравнению с бумом 2007 года, среди них – специалист по работе с институциональными клиентами компании Patrizia Йохен Райт. Однако чтобы привлечь инвесторов, достаточно предложить доходность на 300 базисных пунктов выше доходности гособлигаций. Виновник этой ситуации известен почти всем 39 000 участников выставки: глава ЕЦБ Марио Драги, который рассчитывает оживить экономику с помощью политики нулевых ставок.

Господина Драги на выставке не пощадили даже обычно оптимистичные риэлторы. «Текущая динамика рынка неестественна, и виной тому политика ЕЦБ», – считает специалист компании CBRE Петер Шреппель. По мнению главного экономиста банка Helaba и ярой противницы Драги Гертруды Трауд, «ЕЦБ не решает проблемы, а сам становится ею». Консультант компании EY Нико Роттке считает разницы в доходностях недвижимости и гособлигаций единственным оставшимся инвестиционным стимулом. «Повышение ставки произойдет только в 2019 году, когда закончится срок полномочий Драги», – отмечает Трауд, и под ее словами подписались бы многие участники выставки: изменения процентной политики в краткосрочной перспективе никто не ожидает.

Эксперты настроены пессимистично

мировая экономикаВ то время как большинство расслабленно ожидает еще трех «золотых» лет, глава немецко-американской инвестиционной группы GEG Ульрих Хёллер настроен вовсе не так оптимистично: «Проблемы в банковском секторе сохраняются, как и старые и новые политические риски. Большинство проблем по-прежнему не решено. Но чтобы продать объект недвижимости, его необходимо сдать в аренду. А для этого необходима процветающая экономика. И тут я вижу на горизонте сгущающиеся тучи».

Многие, напротив, рекомендуют постепенно переходить на японский сценарий с сохранением низких ставок в течение десятилетий. «Тогда в будущем недвижимость станет еще дороже, так как приток капитала в этот класс активов продолжает расти», – считает глава европейского направления в компании UBS Global Real Estate Вольфганг Берендт.

Поэтому как нельзя кстати на выставке в этом году присутствовали звездные экономисты, предсказавшие банковский кризис 2008 года, – Макс Отте и Нуриель Рубини. По мнению Отте, до следующего большого кризиса осталось не больше 3-4 лет. Рубини не называет конкретного срока, так как не видит очевидных рисков на рынке: «Мы наблюдаем превосходное восстановление экономики США и позитивное, хотя и не очень впечатляющее восстановление в Европе».

В отличие от многих немецких противников Драги, Рубини вполне одобрительно отозвался об экспансивной монетарной политике ЕЦБ. По мнению эксперта, она является эффективным средством поощрения экономического роста. Главными экономическими рисками в настоящее время являются низкие темпы роста и низкий уровень благосостояния, считает Рубини. Одной из главных опасностей для экономической и общественной стабильности эксперт считает развитие политического популизма, выступающего против глобальной торговли, а его лидером – кандидата в президенты США Дональда Трампа.

В сфере недвижимости Рубини видит ценовые перегибы в США и многих европейских странах, но считает их умеренными и не ожидает образования пузыря на рынке: «В Германии зачастую сильный рост происходит с очень низких уровней».

Эксперты рекомендуют диверсификацию инвестиций

Тем временем Макс Отте уже отмечает первые тревожные сигналы приближающегося диверсификация инвестицийкризиса как на рынках акций, так и на рынке недвижимости Китая. Экономист не знает, что станет главной причиной нового кризиса, но убежден, что «следующий взрыв не за горами». По его мнению, специалистам в сфере недвижимости нужно готовиться к кризису и планировать в соответствии с данными ожиданиями свой горизонт – и не приобретать слишком дорогие объекты. Кроме того, Отте рекомендует инвесторам не делать ставку на недвижимость и диверсифицировать портфель с помощью акций и драгоценных металлов.

Сооснователь и глава оппортунистического инвестиционного дома Taurus Investment Holdings Лоренц Райблинг опасается цепной реакции в банковском секторе Европы в случае необходимости господдержки проблемных банков и также рекомендует инвесторам диверсификацию, однако предпочтение отдает недвижимости: «Если произойдет экономический коллапс, то лучше быть в недвижимости, чем в акциях».  Компания СТ 77 также рекомендует инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость в Германии как надежный источник долгосрочного дохода.

Главными победителями нынешней выставки стали девелоперы. «Я узнаю лидеров по тому, что они могут позволить себе заставить меня ждать», – отметил один менеджер фонда из Гамбурга. «В этом году это были девелоперы». В частности бизнес процветает у Мартина Дорнидена, главы одноименной группы недвижимости, специализирующейся на малозатратном строительстве, на которое в Мюнхене, Берлине, Дюссельдорфе и Кёльне введены особые квоты.

Новый интерес к жилой недвижимости

жилая недвижимость в ГерманииДостигли ли наконец цены на жилье в Германии своего пика? Эксперт компании Quantum Андре Шармански так не считает: на его взгляд, рынок жилой недвижимости Германии предлагает уникальные возможности в сравнении с другими европейскими странами. «До 40 демографически стабильных и экономически сильных городов на территории одной страны, 20 миллионов домохозяйств, снимающих жилье, – такого нигде больше нет». Спрос немецких и иностранных инвесторов сохранится: «Политическая неопределенность в Европе, США и Азии привлекает все больше инвестиций в Германию». Уже в ходе выставки несколько компаний заявили о готовности включить жилую недвижимость в свои портфели.

В этом году уже никого не удивила динамика на рынке домов престарелых – этот прежде нишевый инвестиционный продукт привлек в первые девять месяцев 2016 года 2,4 млрд евро, или 7% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Германии.  Глава отдела аналитики немецкого рынка компании CBRE Ян Линзин ожидает роста до 3 млрд евро к концу текущего года. Данная категория объектов популярна среди французских страховых компаний, лишившихся возможности инвестировать в гособлигации, скупаемые ЕЦБ.

Примечательно, что как никогда прежде активное участие в выставке приняло министерство строительства Германии, осветившее такие темы, как доступное жилье, приток населения и приобретение земли под строительство. Министр строительства Барбара Хендрикс (СДПГ) не посетила выставку лично, а тем временем Нидерланды представлял на выставке лично Стеф Блок – министр по делам жилищного строительства, призывавший инвесторов на рынок жилой недвижимости Нидерландов.

Глава компании HSP Hamburg Invest Йоахим Зеелер рассказал об инвестиционных преимуществах жилья для беженцев. Однако инвесторов едва ли интересуют подобные объекты. Возможно,  они с большим интересом слушали главу компании Terragon Михаэля Хельда, который считает, что институциональные инвесторы наконец-то проявляют интерес к альтернативным формам жилой недвижимости, например, безбарьерному жилью.

Источник: газета «Иммобилиенцайтунг».