Изменение налога на сделки Share Deals в Германии

16.05.2019
сделки ShareDeal на недвижимость в Германии

8 мая Федеральным правительством Германии был опубликован законопроект, который внесет изменения в закон о налогах на прибыль в 2019 году.

Одним из планируемых изменений является пересмотр налога по сделкам с долями(ShareDeal), когда сделка по покупке объекта оформляется, как покупка акций или долей компании, владеющей объектом. Данные изменения некоторое время назад были анонсированы Министерством финансов Германии.

Как это повлияет на сделки, которые прямым или косвенным образом связаны с акциями компаний, среди активов которых есть и немецкая недвижимость?

Для компаний, которые занимаются сделками с недвижимостью, наибольшее значение имеют следующие положения законопроекта:

  1. Лимит для ShareDeal снижен с 95% до 90%. Если покупатель приобретет менее 90% компании, сделка может быть признана ShareDeal. Оставшиеся доли или акции сохранятся за собственником или перейдут к третьему лицу. Превышение лимита приводит к необходимости заплатить налог на переход права собственности, а сделка будет признана AssetDeal.
  2. Изменится налогообложение трансфертов акционеров компаний в корпорациях и товариществах. Сумма налога ужесточается в той мере, в которой будет происходить передача долей и активов новым акционерам – с 95% до 90%.
  3. Период мониторинга по таким сделкам увеличится с 5 лет до 10 лет. В случае со сделкой ShareDeal покупатель не уплачивает налог на передачу прав собственности, если покупатель приобретает менее 95% акций компании, и за продавцом в долгосрочной перспективе сохраняется более 5% акций. Подобная ситуация должна сохраняться в течение 5 лет.
  4. Продлен льготный налоговый период для покупки меньшей доли у бывшего акционера до 15 лет. Льгота будет действовать в течение 15 лет после покупки первого контрольного пакета акций, например, 89,9%, у бывшего акционера.

Кроме того, данный законопроект позволяет применять положения §§ 5, 6 Закона о налоге на приобретение земельной собственности, то есть получить освобождение от уплаты налогов для того, чтобы продлить существующие периоды владения, до 10 лет (ранее – 5 лет).

Кроме того, в проекте предусмотрены множественные переходные положения, которые обеспечат правильное применение новых правил на практике. Правила довольно сложны, поэтому детали каждой сделки должны рассматриваться индивидуально.

  • новые правила будут в полной мере применяться к сделкам, совершенным после 31 декабря 2019 года. Однако, в отдельных случаях их применение может быть отложено на более поздний срок;
  • для случаев, неурегулированных законом, а также по сделкам по приобретению от 90% до 94,9% долей предусмотрены различные переходные меры для того, чтобы гарантировать, что любое приобретение, достигающее действующего предела, доли в 95% будет по-прежнему облагаться налогом. Таким образом, сделка будет признана ShareDeal, если к 31 декабря 2019 года размер доли покупателя составит 90%;
  • увеличенные законопроектом с 10 до 15 лет периоды владения, дающие право на освобождение от уплаты налогов по §§ 5, 6 Закона о налоге на приобретение земельной собственности не действуют, если к 1 января 2020 года уже истек 5-летний срок владения.

Обобщения по новому законопроекту

Законопроект отражает ранее озвученную позицию Правительства Германии по усложнению сделок ShareDeal для того, чтобы компании-покупателю было труднее уйти от уплаты налогов. Однако, свои корректировки в эту версию еще предстоит внести Бундесрату.

Независимо от  юридической формы собственности компании, полный переход права собственности к инвестору возможен, если старый акционер согласен сохранить меньшую долю  (более 10%) на срок, превышающий 10 лет, в таком случае покупатель сможет получить все преимущества сделки ShareDeal.

Продление льготного периода для выкупа оставшейся у старого акционера доли в случае окончательного принятия законопроекта может вызвать некоторые затруднения в управлении объектом. Однако, стоит надеяться, что переходный период позволит инвесторам адаптироваться к новым условиям.

Другие переходные меры можно рассматривать, как положительные, так как они позволяют минимизировать риски неблагоприятных последствий по реализуемым сделкам. Однако, некоторые ситуации могут вызвать серьезные проблемы, например, когда выкуп остаточной доли акционеров произойдет после 31 декабря 2019 года. Поэтому применение переходных мер требует учета всех нюансов каждой конкретной сделки.

Инвесторам, которые приняли решение расширить свое присутствие на немецком рынке в ближайшее время путем покупки контрольного пакета акций компании или приобретения ее большей доли, рекомендуем внимательно следить за принятием данного законопроекта и учитывать планируемые изменения при определении деталей сделки.

Источник "ЦМС"

Почитать еще

Рынок недвижимости и отмывание денег

Маклеры будут нести ответственность за отмывание денег. Сделки с долями (Share-Deals) для инвесторов станут менее привлекательны c 2020 года.

Великобритания теряет привлекательность среди инвесторов коммерческой недвижимости. Растет интерес к консервативным инвестициям в Германии.

Влияние Брексита на финансовую привлекательность Германии

Брекзит- безусловный риск для рынка Европы. Но Франкфурт, как финансовая столица Германии, на данный момент имеет самое большое количество конкретных предложений от международных банков.