Реформа закона Share-Deal отложена

Правительство Германии неожиданно приостановило введение закона, регулирующего сделки Share-Deal по продаже недвижимости. Законодательный процесс может быть завершен не раньше первой половины следующего года. Когда реформа должна вступить в силу пока не понятно. Также неясно, что будет со сделками Unit-Deal, будут ли они включены в данный закон.

Напомним, что в октябре ожидалось утверждение законопроекта, который поддерживался парламентским большинством и вызывал многочисленные споры. Но внезапно было объявлено о временной заморозке проекта: «Предыдущие консультации показали, что требуется проверка», - говорится в совместном сообщении фракций. В середине октября политикам пришлось выслушать резкую критику на слушаниях перед Финансовым комитетом. Почти все ассоциации и эксперты озвучили какие-то недостатки в представленном законопроекте. Похоже, это произвело должный эффект.

«Мы будем тщательно оценивать вопросы и предложения, поднятые на публичных слушаниях», - сказал финансовый представитель парламентской группы CDU / CSU Антье Тильманн и финансовый представитель парламентской группы СДПГ Лотар Биндинг. «Наша цель, создание эффективных нормативных актов на основе законопроекта, представленного федеральным правительством; для их законодательной реализации нам потребуется немного больше времени. Поэтому договорились не принимать законопроект, как планировалось на этой сессии».

«Коалиционные партии, тем не менее, полны решимости в ближайшие недели интенсивно работать над завершением законопроекта к первой половине 2020 года», обещает правительство.

Сроки доработки законопроекта

Однако формулировка пресс-релиза прямо не исключает дополнений задним числом для нового правила 1 января 2020 года, подчеркивает Александр Ленен, партнер юридической фирмы Arnecke Sibeth Dabelstein.

Важным вопросом для всех участников рынка сейчас является то, будет ли такое решение принято с обратным действием в течение будущего года. Однако, несмотря на расплывчатые заявления коалиции Ленен предполагает, что этого не произойдет. «В предыдущих законопроектах всегда указывалась будущая дата внесения, и никогда не действовало с даты внесения закона в законодательный процесс», обосновывает свое предположение эксперт.

Ранее планировалось снизить основной налог на участие в сделках Share-Deal, с 95% до 90%, а также продлить сроки удержания с пяти до десяти лет. Кроме того, в будущем правила должны применяться и к корпорациям, а не только к персональным товариществам. Последнее условие спровоцировало активные обсуждения среди бизнеса и научного сообщества. «На практике ужесточение может привести к проблемам для публичных компаний, которые называют недвижимость своей основой», предупреждают такие специалисты, как Мартина Хертвиг, партнер и бухгалтер Baker Tilly.

Торговля на площадке ежедневно меняет структуру акций компаний. По мнению экспертов, компании, котирующиеся на фондовой бирже, должны будут платить налог на передачу недвижимости каждые 14 месяцев с сокращением в среднем до 90%, так как порог будет превышен на этом этапе.

К тому же контролировать и проверять это практически невозможно. Поэтому инсайдеры предполагают, что коалиция переосмыслит первоначально запланированное включение корпораций в закон.

«Реформа не должна привести к кризису»

«CDU / CSU категорически отвергают нынешнее предложение по этому вопросу», - поясняет Хертвиг. «В частности, для публично торгуемых AGs требования параграфа 2b в новом законе неg поддаются обработке. Кроме того, по всей вероятности, они не соответствуют конституционным нормам, и пока не будет найдено практического решения, которое может быть применено на практике, не следует ожидать согласия CDU / CSU».

Эсфандиар Хоррами, адвокат и партнер Bottermann Khorrami, указывает, что реформа может затронуть и небольшие предприятия, которые преобразуются в корпорации и проходят реструктуризацию: «В этом случае, они могут получить дополнительный налог при передаче недвижимости».

Правительственные круги заявили: некоторые члены Европарламента были потрясены, услышав на слушании, что текущий законопроект может обременить не только риэлтерские компании, но и обычный средний бизнес в процессе реструктуризации, а этого не хотелось бы. «Реформа не должна привести к кризису», - говорится в заявлении коалиции.

Среди специалистов отрасли курсирует мнение, что закон по Share-Deal сделкам может быть распространен на сделки Unit-Deal и что также с высокой вероятностью, возможно применение голландской модели для участвующих в сделке долевых собственников. Unit-Deal позволят в отличие от Share-Deal оформлять сделки избегая уплаты налогов.  Так как происходит переоформление лишь долей внутри фонда, которые не облагаются налогами. Поэтому изменения в законе влияющие только на Share-Deal, здесь не сработают. К этому выводу пришли эксперты Бундестага. Эксперты инвестиционных фондов таким образом хотят превратить сделки Unit-Deal с паевыми инвестициями реальной альтернативой сделкам Share-Deal. Поэтому законодатели хотят заранее это предотвратить.

Несмотря на множество открытых вопросов, остановка реформы в отрасли воспринимается довольно позитивно. «Сдвиг в реформе в основном приветствуется», - сказал Хертвиг из Бейкера Тилли. «Однако на сегодняшний день сохраняется правовая неопределенность, существующая с начала обсуждения. В том числе, это дата завершения проекта, например, 1 января 2020 года или 1 июля 2020 года.

Андреас Маттнер, президент Центрального комитета по недвижимости (ZIA), прокомментировал «Мы приветствуем это развитие событий и рады, что огромные проблемы экономики не стали жертвами необоснованной законодательной активности».

Резкая критика ассоциаций и экспертов

Ассоциации по недвижимости раскритиковали октябрьские слушания о том, что в будущем под действие закона могут попасть компании, которым недвижимость нужна для оперативной хозяйственной деятельности, например, производственные цеха и офисные здания.

В будущем это будет препятствовать экономически значимой реструктуризации с участием землевладельческих компаний. Аналогичным образом, новое законодательство будет затрагивать сделки с недвижимостью для инвестиций, таких как пенсии, хотя такие инвестиции также не будут производиться в целях экономии налогов.

Мнение научного сообщества

Критика тоже исходила из научных кругов, хотя и по иным причинам.

Например, профессор Хеннинг Таппе из Университета Трира пояснил, что снижение соответствующего порога участия с 95% до 90% с точки зрения предотвращения уклонения от уплаты налогов является шагом в верном направлении. Понижения границы недостаточно.«Это все равно что закрыть дверь, но распахнуть все окна», сказал он.

Профессор Райнер Вернсманн из Университета Пассау призвал сократить порог до 75%. Снижение порога участия до 90% в сочетании с продлением срока хранения на десять лет представляется «недостаточным для предотвращения уклонения от уплаты налогов».

Профессор Ульрих Хуфельд из Helmut-Schmidt-Universität Hamburg сказал, что обход закон хоть и будет менее привлекательным, но будет оставаться таковым до порога 89,9%. Он видит дальнейшее снижение границы критическим. Десятилетний срок он считает неконституционным.

Ссылаясь на практический опыт и исследования, ZIA отметила, что обсуждаемые правила были «непригодными и в основном неосуществимыми». Это усложнит также корпоративную реструктуризацию, и у компаний появятся большие административные издержки.

«Возникающая дополнительная налоговая нагрузка, которая будет влиять, например, на девелопмент проектов, также будет контрпродуктивной в усилиях по созданию большего количества жилья и снижению затрат пользователей».

Налог на передачу недвижимости, в итоге должен будет нести владелец объекта, и в конечном итоге будет перераспределяться на потребителя, говорится в этом заявлении ZIA.

По материалам IZ