Unit-Deal как новая альтернатива сделкам ShareDeals

18.10.2019
Для сделок с долями Шэрдил (Share-Deal) нашли альтернативу.

Реформа сделок с долями остается одной из самых горячо обсуждаемых. На последних слушаниях в октябре перед финансовым комитетом немецкого Бундестага, снова прозвучала критика реформы со стороны экономистов. Но эксперты не ограничиваются пустыми словами – известные юристы и налоговые консультанты уже давно работают над альтернативой сделкам с долями освобожденных от сборов и налогов: единичной сделкой - Unit-Deal.

Напомним, что ранее Правительством Германии было заявлено следующее - сделки ShareDeal необходимо усложнить для того, чтобы компании-покупателю было труднее уйти от уплаты налогов. 
Внесенный федеральным правительством законопроект о внесении поправок в Закон о налоге на передачу земли не вызывает энтузиазма среди ведущих ассоциаций немецкой экономики. Многие эксперты сомневаются, что экономия на налогах за счет сделок с долями может быть ощутимой для бюджета. Впрочем, мнения разделились – одни эксперты не видят особых проблем от такого решения, а другие опасаются за финансовое положение компаний, зарегистрированных на бирже.

До конца 2019 года Share-Deals позволяют инвесторам в Германии наиболее выгодно осуществлять сделки с недвижимостью. 

Пока в Берлине все еще спорят, налоговые консультанты, юристы и инвестиционные эксперты уже работают над альтернативами для своих клиентов, готовых вкладывать в экономику Германии. Ключевое понятие, которое все чаще упоминается в этом контексте: UnitDeal. В чем специфика такой сделки? Собственность, как в случае сделки с долями, не включается в инвестиционный портфель, где покупатель получает основную долю освобожденной от налогов. В случае единичной сделки происходит переход паёв в фонда, в который ранее была переведена недвижимость, эффект для инвестора усиливается тем, что налог на передачу недвижимости с него не взимается. 

Изменения в законодательстве не повлияют на UnitDeal

Самое замечательное в сделках UnitDeal заключается в следующем - нашумевшие поправки, нацеленные на сделку с долями, не распространяются на предотвращения уклонения от уплаты налогов через единичные сделки. К такому выводу, во всяком случае, приходит научное подразделение служб Бундестага. Эксперты более внимательно посмотрели на UnitDeal и рассмотрели ее, как реальную альтернативу ShareDeal.

При Unit-сделке происходит перераспределение активов для того, чтобы распоряжаться долей бизнеса. Однако гражданско-правовая собственность на недвижимое имущество, находящееся в открытом фонде, не меняется, поскольку оно не рассматривает приобретателя доли, как реального владельца, а лишь как управляющего паями компании (KVG). Из-за этого даже регулярные единичные сделки с единицами не имеют основного налога на покупку. Важным условием этого является сохранение имущества в специальном договорном фонде и избрание доверительного управления.

Фонды недвижимости пользуются популярностью в отрасли. У них есть преимущество в предоставлении прямого доступа к портфелю через совет инвесторов. Недостатки класса имущественных активов, однако, заключаются в долгосрочном удержании капитала, распределении доходности в годовом цикле и сроках финансирования в среднем на десять лет, анализируют ученые Бундестага. «Чтобы компенсировать эту неликвидность, акции институционального фонда недвижимости торгуются на вторичном рынке». В качестве примеров эксперты приводят доли фонда в 1,8 миллиарда евро, переведенные в 2006 году инвестиционной компанией Fortress, и перераспределение 700 миллионов евро, сделанное DIC и Helaba в 2018 году.

Ключевые преимущества Unit Deal 

Исследователи отмечают, что единичная сделка имеет четыре преимущества для покупателя: 

1.    Прямой вход в установленные фонды без риска слепого пула.
2.    Сниженные транзакционные издержки и комиссионные за исполнение для менеджера.
3.    Временная гибкость в отношении пребывания в фонде.
4.    Корректировка распределения активов в любое время.

С ужесточением закона о долевых сделках, единичная сделка, скорее всего, станет еще более привлекательной для инвесторов. В любом случае, сделки с долями становятся менее прибыльными. По ним в настоящее время планируется снизить основной налог на участие с 95% до 90% и продлить сроки удержания с пяти до десяти лет. Кроме того, в будущем нормативные акты также будут применяться к корпорациям, а не, как и прежде, только к персональным товариществам. Новый регламент будет применяться с 1 января 2020 года. Пункт, освобождающий некоторые компании от новых требований, будет включен в закон позже.

Жесткая критика реформы сделок ShareDeal

Участники ассоциации по недвижимости раскритиковали тот факт, что в будущем от этого закона могут пострадать компании, которым потребуется недвижимость для текущей деятельности предприятия, например, производственные цеха и офисные здания. Кроме того, в будущем это будет препятствовать экономически значимой реструктуризации с участием персональных товариществ. Аналогичным образом, новое законодательство будет затрагивать сделки с недвижимостью для инвестиций, таких как продукты пенсионного накопления, хотя такие инвестиции также не будут производиться из соображений налоговой экономии.

Основной налог на покупку будет в конечном итоге нести потребитель

Научное сообщество тоже выступило с критикой этой законодательной инициативы, но совсем по другим причинам. Так, профессор ХеннингТаппе из Университета Трира объяснил, что снижение соответствующего порога участия с 95% до 90% с целью предотвращения реструктуризации является шагом в правильном направлении. Однако, подобного понижения явно недостаточно. 
Таппе считает, что порог необходимо снизить до 75%: «Это как запертая на ключ дверь дома, но с открытым окном». За снижение до 75% выступал и профессор Райнер Вернсманн из Университета Пассау: «Снижение порога участия до 90% в сочетании с продлением срока удержания до десяти лет кажется недостаточным для предотвращения уклонения от уплаты налогов».

Профессор Ульрих Хуфельд из Гамбургского университета Гельмута Шмидта сказал, что, хотя обходные конструкции становятся более непривлекательными, но они останутся приемлемыми для большинства, пока не пределы не упадут до 89,9%.  Еще одно понижение границы он видит сомнительным. А десятилетний срок он назвал потенциально неконституционным.

Ссылаясь на практику и науку, Центральный Комитет по недвижимости (ZIA) отметил, что новые правила «непригодны и в значительной степени невыполнимы». Это усложнит корпоративную реструктуризацию, и у компаний и финансовой администрации будут огромные административные издержки. «Надвигающаяся дополнительная налоговая нагрузка на передачу земли, которая также влияет, на крупные проекты, также будет контрпродуктивной в усилиях по созданию большего количества жилья и снижению затрат инвесторов». Налог на передачу недвижимости, обременяющий собственность, в конечном итоге должен будет нести покупатель, который передает его пользователю», говорится в его заявлении ZIA.

Источник ZIA

Почитать еще

Реформа закона Share-Deal в Германии временно отложена

Введение в силу закона регулирующего сделки Share-Deal по продаже недвижимости было внезапно отложено. Также неясно, будут ли Unit-Deal сделки включены в данный закон.

Немцы больше всего инвестируют внутри Германии

Как показывают предварительные итоги 2019 года немецкие инвесторы активнее рискуют в поисках большей доходности, но больше всего инвестируют на внутреннем рынке доверяя экономике своей страны.

Инвестиции в офисную недвижимость Берлина бьют все рекорды

Инвестиции в офисную недвижимость в столице Германии превысят 10 миллиардов евро в 2019 году.