Грамотный выбор надёжного объекта

3 ЧАСТЬ ВИДЕО: КАК КУПИТЬ ГОТОВЫЙ БИЗНЕС В ГЕРМАНИИ

  • Как выбрать правильный объект
  • Сколько реальных предложений есть на рынке Германии
  • Кто принимает инвестиционное решение
Готовый бизнес в Германии

Видео: выбор инвестиционно привлекательного объекта с экспертами BiG Property.

СТРАТЕГИЯ ВЫБОРА ОБЪЕКТА ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Выбор инвестиционно привлекательного объекта – это многоуровневый процесс. Для того чтобы его запустить, необходимо определить четкий инвестиционный фокус. Вместе с партнерами мы разрабатываем критерии, которые при этом необходимо учитывать. Очень часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда наши партнеры не до конца определили свой фокус.

Если инвестор говорит нам, что для инвестиций он рассматривает дома престарелых и только новые объекты, в городах с населением от 20 тыс. жителей, то мы понимаем, что партнер уже изучил возможности рынка и знает, чего хочет.

В таком случае его готовность оценивается примерно на 50%. Так как следующие шаги, о которых он зачастую ничего не знает, – это налоговое структурирование сделки и проверка происхождения капитала. Для решения этих задач в BiG Property разработан пошаговый механизм реализации сделки.

Чтобы начать выбор объекта – определите инвестиционный фокус.

ТРИ ЭТАПА ОЦЕНКИ BIG PROPERTY

Для правильной оценки объекта наши специалисты определили три этапа. На первой стадии объект проходит наш внутренний фильтр. Это скоринг-модель, состоящая из десяти необходимых критериев, среди них стоимость квадратного метра, расположение, покупательная способность, зона обслуживания. Если после этого оценка позитивная, мы двигаемся дальше.

На следующем этапе мы заходим немного глубже и рассматриваем уже более 40 критериев. Если и здесь мы получаем положительную оценку, только тогда мы переходим к глубокой экспертизе.

Для этого нужно жестко заблокировать объект. Что это значит? С продавцом подписывается соглашение о том, что он обязуется в течение срока проведения экспертиз ни с кем другим не вести переговоры о продаже объекта. Иначе может произойти конфликтная ситуация: мы потратим много времени, проверим все документы и будем готовы к сделке — а объект уже продан другому.

Президент компании

Уве Кольб, вице-президент холдинга BiG Property

Помимо месторасположения, важно оценить другие индикаторы привлекательности супермаркета, а это в долгосрочной перспективе демографическая структура района, динамика его развития и покупательная способность населения. Дополнительно необходимо собрать сведения об арендаторе, его платежеспособности, надежности, конкурентоспособности на немецком рынке. Параллельно независимые эксперты анализируют состояние строительной субстанции объекта, проверяя, нуждается ли он в ремонте.

Глубокую экспертизу можно проводить только после жесткой блокировки объекта.

КТО ПРОВОДИТ ОЦЕНКУ: КОМАНДА ЭКСПЕРТОВ

Результат всех этих экспертиз и анализа должен ответить на один вопрос: является ли этот объект продуктом, который обеспечит желаемый доход с прогнозируемыми рисками? Чтобы ответить на данный вопрос, нужно собрать мнения нескольких экспертов. В BiG Property в этом процессе задействована команда из 4–5 человек. Это юристы, риск-аналитик, закупщик и аналитики местоположения. Необходимо детально изучить макро- и микроположение объекта, прочитать арендные договоры, заглянуть в поземельную книгу.

Флориан Шрайнер, риск-аналитик BiG Property

В своей работе я ни разу не видел объекта, который был бы полностью свободен от рисков. Моя главная задача – объективная оценка недвижимости, выявление риска, оценка его вероятности и масштаба последствий. Я сталкивался с разными объектами, поэтому у меня есть мнение о рисковой составляющей любого из них.

ФИЛЬТРАЦИЯ И ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ

Ежедневно наш отдел закупки получает от 80 до 120 предложений. Это значит, что в прошлом году мы получили порядка 30 тысяч предложений. С одной стороны, мы говорим о дефиците продуктов и избытке капитала. С другой стороны, мы говорим о таком количестве предложений, которые нам поступают.

Дело в том, что более 90% этих предложений физически не существует. Одно и то же предложение мы получаем иногда по 10 раз. Только первый фильтр не проходит уже 94–96% из них.

Уве Кольб, вице-президент холдинга BiG Property

Объекты, прошедшие первую проверку, подвергаются тщательному анализу нашими специалистами, которые оценивают многочисленные критерии: стоимость, местоположение, арендные ставки, арендаторов, площади, срок договоров. На третьем этапе мы посещаем объект, оцениваем его внешнее состояние, транспортную доступность, агломерацию. Визит необходим для принятия итогового решения: ни одна поисковая система не даст вам полноценной картины того, как выглядит объект, как он живет и какие люди на нем работают.

Окончательное решение о приобретении всегда принимает инвестор. Главное для него – найти партнера, который будет действовать в его интересах.

Задача специалистов BiG Property – предоставить инвестору все факты, рассказать о рисках и оценить возможности. Инвестору нет необходимости затрачивать время и силы на изучение нового рынка и поиск партнеров для проверки, финансирования и управления. 40-летний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости Германии позволяет нам предоставить нашим партнерам четкое понимание рынка и оптимальный продукт для надежного инвестирования.

Финальное решение принимает инвестор.

Закрытая встреча инвесторов в Германии

25 - 27 июля 2018 в Ульме

Недвижимость для жизни в Германии

Ипотека для нерезидентов
от 1,3% годовых