Рынок инвестиций в недвижимость
4 квартал 2023 - объем сделок в Германии в целом за 2023 год составил чуть менее 32 млрд. евро.
После исторического минимума последних лет немецкий рынок инвестиций недвижимости смотрит с надеждой в будущее: в конце 2023 года объем сделок в Германии составил 31,7 миллиарда евро, это на 52 процента меньше, чем в предыдущем году. Хотя в декабре все таки были заключены несколько крупных сделок, вероятно из-за того, что процентные ставки стабилизировались, признаков классического ралли все-таки в конце 2023 года не наблюдалось. Это подтверждают и цифры:
Прошедший 2023 год стал тяжелым испытанием для рынка недвижимости. Ожидается, что наступивший и следующий год будет все еще сложными, но с более ясными перспективами. Учитывая, что процентные ставки, по крайней мере, будут оставаться стабильными, BiG Property оптимистично полагает, что 2024 год подведет черту кризиса и год будет началом восстановления в секторе недвижимости. Но все же общее мнение в отрасли таково, что в ближайшие несколько лет необходимо изменить стратегию, чтобы вернуться на прежний уровень. Учитывая множество проблем, от процентных банковских ставок до геополитических конфликтов и „глобальных супервыборов 2024 года“, еще предстоит выяснить, будет ли это медленное восстановление или же будет создан достаточный импульс для быстрого подъема.
Постепенно возвращается оптимизм в отношении процентных ставок.
Принесет ли новый год новый позитивный цикл банковских ставок? По крайней мере, взгляд на финансовые рынки и динамику процентных ставок в последние недели 2023 года может свидетельствовать о том, что поворотный момент наступил. Условия финансирования, измеряемые 5-летними «Swap-Rates» ставками, 29 декабря были чуть выше 2,4 % – это снижение более чем на 100 базисных пунктов за два месяца и самый низкий уровень с сентября 2022 г. То же самое относится и к текущей доходности немецких государственных облигаций. Такой оптимизм в отношении процентных ставок основан на ожиданиях участников рынка, что фаза повышения процентных ставок центральными банками не только закончилась, но и то, что в течение 2024 года можно ожидать даже снижения процентных банковских ставок, однако мнения относительно точных сроков первого снижения ставок сильно расходятся. Наша компания не предполагает движения изменения процентных банковских ставок в какую-либо сторону до мая 2024 года.
Европейский центральный банк, в частности, все еще очень осторожен в своих прогнозах, так как дальнейшее развитие инфляции остается мерилом для будущей политики процентных ставок. Каким бы ни было точное развитие событий: текущая и ожидаемая динамика ставок должна придать рынкам и, в частности, отрасли недвижимости, которая всегда требовала привлечение заемных средств, немного больше предсказуемости и надежности в новом году. В условиях преобладающей экономической и геополитической неопределенности такие стимулы крайне необходимы. Для институциональных и инвесторов ориентированных на долгосрочные инвестиционные вложения нет ничего более важного, чем предсказуемость и определенность. Недвижимость остается ключевым компонентом сбалансированного инвестиционного портфеля, и возобновление интереса к ней отражается в притоке средств из международных фондов и инвестиционных компаний. В данное время предлагаемые на рынке продукты могут оказаться на «тонком льду», и не все держатели портфелей смогут позволить себе просто „пересидеть“ рыночную фазу. Инвестиционный пик последнего цикла пришелся на 2019 год, когда объем сделок, торговой недвижимости составил около 11,2 миллиардов евро. Если предположить, что срок привлечения заемных средств составляет 5 лет, то в этом году, скорее всего, ожидается множество сделок по рефинансированию, которые, однозначно, не возможно будет заключить выгодно, в сравнении с прошлыми годами. На этом фоне мы ожидаем увеличения количества предложений в сфере коммерческой недвижимости и продажи готового арендного бизнеса. Для тех, кто планировал покупку недвижимости наконец-то появиться хорошие возможности для покупки «проблемных активов».В ближайшие несколько лет вопрос рефинансирования может стать одним из ключевых. По нашим прогнозам, объем кредитов, срок погашения которых наступит к концу 2025 года, составит 2,1 триллиона, исходя из среднего соотношения кредитов к их стоимости. Для поддержания стабильного соотношения заемных средств к стоимости недвижимость и для обслуживания долга потребуется привлечение нового капитала. Наибольший риск представляют активы, которые финансировались по пиковой стоимости недвижимости последних лет.
Институциональные инвесторы снова активны
В зависимости от того, какую позицию займут центральные банки в своей политике процентных ставок, более динамичная тенденция к росту может быстро проявиться и в течение уже 2024 года. Исходя из текущей ситуации на рынке, мы считаем реальным увеличение количества сделок в 2024 году на 20-30 % по сравнению с 2023 годом. Сюда же можно отнести и возвращение институциональных инвесторов, которые почти весь 2023 год находились в режиме наблюдения. Мы уже замечаем, что они постепенно становятся более активными и снова уделяют больше внимания недвижимости. Тем более что доходность по государственным облигациям резко упала и в реальном выражении за вычетом инфляции вернулась на отрицательную траекторию.
Объем индивидуальных сделок в 2023 году составил чуть менее 20 миллиардов евро а объем портфельных сделок -12 миллиардов евро. На долю торговой недвижимости пришлось 17 процентов. Для удовлетворения спроса в Германии просто не хватает предложения, особенно в логистической, торговой недвижимости, а также в таких секторах как здравоохранение. Тем не менее, существующие предложения вполне удовлетворяют текущие предпочтения многих инвесторов в отношении спроса благодаря преимущественно небольшим объемам инвестиции.
Мы в своей деятельности сосредоточили внимание на сегменте Core, где отрицательная доходность исключена. Вы имеете 15-летний договор, заключенный с надёжным арендатором -лидирующим немецким концерном, крупной федеральной сетью. Все бизнес-планы выдерживаются. Значит, если вы приобрели правильный объект, риск исключен.
Какую инвестиционную стратегию выбрать в настоящее время?
Мы рекомендуем стратегию Value Added, что предполагает инвестиции в так называемые недооцененные объекты. Часто остаточные сроки арендных договоров на них подходят к концу. Цель данной стратегии – повышение не доходности, а скорее стоимости объекта за счет модернизации, перезаключения арендных договоров с существующими арендаторами или замены арендаторов. В 2024 году для инвесторов вновь появятся интересные возможности для входа в такого рода сегменты арендного бизнеса.
