Дома престарелых и альтернативные классы активов - январь 2024 г.
В прошлом году в Германии было продано объектов здравоохранения на сумму 1,2 млрд евро. Таким образом, объем сделок был на 57 % ниже, чем в предыдущем году, и на 61 % ниже среднего показателя за пять лет. Количество сделок было примерно в два раза меньше, чем в 2022 году. При объеме сделок в 157 млн евро 4-й квартал стал самым слабым по обороту за последние шесть лет. По-прежнему мало кто из собственников желает продавать.
Объекты и портфели, которые выставлены на продажу, в основном имеют Value-Add-характер и сталкиваются с скудным, преимущественно не склонным к риску и очень избирательным кругом покупателей. Активность сделок в данном сегменте является очень обозримой, поскольку она не может оправдать себя в условиях высоких затрат на модернизацию и санировании старых объектов недвижимости и соответственно такие объекты окупаются только при очень низкой стоимости. Однако пока лишь немногие продавцы соглашаются на такие цены.
Поиск инвестора для крупных портфелей
Поиск покупателей для крупных портфелей особенно сложен. В течение 2023 года не было заключено ни одной сделки в трехзначном миллионном диапазоне и в целом почти не было крупных сделок. Поиск покупателей на крупные портфели в настоящее время затруднен, по естественному принципу – ограниченность инвесторов, способных проводить крупные сделки, что также связано с нежеланием банков предоставлять в таком объеме финансирование. Еще одним осложняющим фактором является то, что многие имеющиеся портфели имеют гетерогенные стандарты собственности и различные качества предоставляемых услуг от оператора.
Базовая доходность домов престарелых
Помимо сдержанности многих инвесторов, падение стоимости капитала также способствовало снижению объема сделок. С момента начала изменения процентных ставок весной 2022 года базовая доходность домов престарелых выросла на 130 базисных пунктов до 5,2% концу 2023 года.
Снижение объемов по всем типам пенсионной недвижимости
В прошедшем году по всем типам недвижимости в здравоохранении было определенно значительное уменьшение объемов сделок. Самое резкое снижение было зафиксировано с такими типами как врачебные центры и центры медицинского обслуживания – объем сделок составил около 133 млн евро, что на 72 % меньше, чем в предыдущем 2022 году, который, однако, также был рекордным по объему.
Объем сделок с домами престарелых снизился на 59 % до 515 млн евро, а объем сделок с пенсионной недвижимостью- апартаменты с уходом за престарелыми на 53 % до 283 млн евро. Значительное снижение объемов сделок по всем типам отражает длительный период сложного ценообразования на рынке инвестиций в „медицинскую недвижимость“.
Напротив, спрос на жилье с уходом для престарелых и медицинские центры довольно высок, поскольку многие инвесторы стремятся диверсифицировать свои портфели недвижимости в сфере здравоохранения. Основным препятствием здесь является нехватка высококачественных медицинских центров.
Спрос на медицинские центры и центры медицинского обслуживания стимулируется позитивными перспективами на рынке. Например, планируемая стационарно-больничная реформа в Германии, вероятно приведет к закрытию больниц и сокращению спектра предлагаемых ими услуг. Многие инвесторы предполагают, что это будет способствовать усилению амбулаторных центров и, следовательно, приведет к росту пользовательского спроса на медицинские центры и центры медицинского обслуживания. Мы заметили, что некоторые инвесторы предвидят такое развитие событий и уже ищут возможность приобрести соответствующую недвижимость.
В прошлом году, большинству домов престарелых, пострадавших от банкротства, быстро нашли компанию-преемника. Сейчас инвесторы требуют от операторов обширной отчетности, чтобы распознать финансовые трудности на ранней стадии.
Инвесторы пенсионной недвижимости.
В прошлом году 87 % объема сделок пришлось на покупателей из Германии, что значительно больше, чем в среднем за предыдущие пять лет (52 %). В связи с проблемами, с которыми сталкиваются операторы, и изменениями в нормативных актах отдельно взятых земель, регулирующих деятельность домов престарелых, этот сектор как никогда ранее стал игровым полем только для специалистов, что соответственно, представляет определенные трудности для игроков, не имеющих на своей стороне местных экспертов.
Прогнозы
Немецкий рынок недвижимости испытывает трудности, связанные со значительным затруднением доступа к заемному капиталу, резким увеличением стоимости финансирования и структурными проблемами. Несмотря на то, что спрос на объекты здравоохранения остается высоким на фоне старения общества, вышесказанные факторы в настоящее время оказывают негативное влияние на рынок инвестиций в данном сегменте. В ожидании дальнейшего снижения цен институциональные инвесторы в основном заняли выжидательную позицию в 2023 году, в результате чего крупных сделок практически не было. Однако в настоящее время есть все основания полагать, что процентные ставки останутся стабильными и немного снизятся в 2024 г. В сочетании со здоровыми фундаментальными показателями со стороны спроса и в ожидании значительного снижения объемов строительства в 2024 г. можно вновь ожидать постепенного повышения инвестиционной активности в течение года.
Кто-то скажет, что подъем альтернативных классов активов — циклическое явление, однако они постепенно становятся частью мейнстрима. За последние 15 лет инвестиции за пределами традиционных сегментов (офисной, торговой и промышленной недвижимости) в среднем росли на 25% в годовом сопоставлении.
Дома престарелых стали популярны среди инвесторов в последние годы по нескольким причинам. Инвестиции в данный класс активов являются прекрасным способом диверсифицировать портфель и при этом избежать необходимости конкурировать на рынке дорогих традиционных активов. Также инвесторов привлекает менее циклический характер данного класса недвижимости, в особенности учитывая волатильность рынка. Но самый важный фактор — это возможность получения долгосрочного дохода и будущее демографическое развитие, которое поддержит рост сегмента. Старение европейского населения и уровень благосостояния стареющих «беби-бумеров» создают потребность в увеличении количества учреждений по уходу с более высоким качеством и более широким спектром услуг.
