На фоне подобных заявлений настроение в секторе недвижимости не так уж и плохо, если говорить о розничной торговле. Однако это объясняется главным образом тем, что другие классы активов в негативном положении. В то время как оборот инвестиций в магазины в третьем квартале 2023 года упал всего на 31 % по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, для жилья он сократился на 80 %, для офисов - на 75 %, а для промышленности/логистики - на 48 %, согласно данным компании CBRE. В третьем квартале, с денежным оборотом в 1,9 миллиарда евро, ритейл стал вторым по силе классом недвижимости на рынке коммерческих инвестиций после логистики,в сравнении с её 2 миллиардами евро. "Сектор розничной торговли сдал правление и власть и отказался от красного фонаря", - говорит Джозеф Фрехен, эксперт по розничной торговле аналитической компании Bulwiengesa.

Фрехен говорит о выставке Expo Real в Мюнхене в этом году. "Хотя я являюсь экспертом по розничной торговле, меня постоянно спрашивали, каким я вижу офисный рынок. Мне кажется, что инвесторы смирились с ситуацией в розничном секторе. Теперь другой класс активов внезапно ломает им голову". Однако без торговой недвижимости ситуация выглядела бы совсем иначе. По данным JLL, на супермаркеты пришлось 39 % продаж за первые три квартала текущего года. В качестве примера можно привести продажу портфеля X+bricks компании Slate и выкуп 75 филиалов компанией Aldi Süd. Таким образом, рынок розничной торговли продуктами питания, очевидно, является одним из самых ликвидных субрынков на рынке недвижимости в настоящее время.

Кроме того, здесь по-прежнему заключаются самые крупные сделки. Гамбургская компания Garbe Group, специализирующаяся на логистике, приобретает нюрнбергскую инвестиционную компанию GRR, специализирующуюся на розничной торговле продуктами питания. Garbe берет на себя управление примерно 500 объектами розничной торговли продуктами питания и вместе с пенсионным фондом приобретает 52 продовольственных магазина из собственного портфеля GRR. По мнению генерального директора Garbe Кристофера Гарбе, покупка GRR не является в первую очередь инвестицией в сектор розничной торговли. "Бизнес с розничными продовольственными магазинами носит инфраструктурный характер. Они важны для снабжения населения и не будут заменены электронной коммерцией в ближайшем будущем", - сказал он в интервью газете Immobilien Zeitung.

По словам эксперта Bulwiengesa Фрехена, доминирование коммерческой недвижимости товаров повседневного спроса заметно и в его консалтинговой практике. "Если в настоящее время готовятся или проводятся сделки, то они касаются преимущественно продуктового ритейла и сегмента специализированных магазинов или магазинов строительных материалов. Здесь дискуссии между продавцами и покупателями обычно сводятся к уровню мультипликаторов. Как правило, у обеих сторон разница в 1,5 года аренды, но все можно решить. На рынке коммерческой недвижимости в центре города я ничего подобного не слышу". В сфере недвижимости объекты розничной торговли продуктами питания все чаще становятся синонимом сектора розничной торговли в целом. Йорг Кречки, который до сих пор возглавляет отдел инвестиций в торговую недвижимость компании Savills, задается вопросом, отражает ли термин "торговая недвижимость" "сложность сектора". "С одной стороны, существует устойчивый сегмент локального предложения, а с другой - остальной рынок, который сталкивается со структурными изменениями". Джозеф Фрехен отмечает поляризацию розничного сектора. С одной стороны, есть люксус-сегмент, который не зависимо от конъюнктурных влияний и циклов двигается вперед. С другой стороны, существуют "дисконтные системы, которые видят свой шанс в построении гигантских систем-филиалов". Примером могут служить непродовольственные дискаунтеры, такие как Woolworth, Action или Pepco. Эти ритейлеры даже не готовы соревноваться с интернет-магазинами из-за низкой маржи на свой ассортимент. Для них розничная торговля означает только стационарная торговля. Мы не должны забывать, что существует большая группа потребителей, которые до сих пор платят наличными, потому что их счет в другом случае регулярно в перерасходе", - говорит Фрехен. Между этими двумя полюсами он видит «перегруженную середину, как для поставщиков, так и для потребителей". Они хотят иметь и онлайн, и стационарную платформу/магазин, и в этом постоянном конфликте целей они будут изнурять себя экономически. По мнению Фрехена, многие из этих провайдеров можно найти в городских центрах.

В настоящее время коммерческая недвижимость в городских центрах играет лишь второстепенную роль на инвестиционном рынке. По данным JLL, их доля в общем обороте торговой недвижимости за первые девять месяцев 2023 года (4,5 млрд евро) составила всего 8 %. Когда речь идет о городских центрах, универмаги пользуются гораздо большим спросом - 25 %. "Несмотря на снижение цен, доходность в городских центрах еще не достигла своего уровня", - сказала Катрин Хупфауэр, руководитель отдела сделок с недвижимостью компании Meag. Она ожидает, что активность сделок возрастет не ранее 2025 года. Олаф Крейенхаген, руководитель отдела приобретений Aachener Grund, заявил на конференции: "Две трети недвижимости в центрах городов принадлежат частным лицам. Они не уступают в цене. Поэтому мы не видим большого количества хорошего товара". Однако оборот аренды на торговых улицах в центрах городов не так уж плох, по крайней мере, в крупных городах. "В третьем квартале было сдано 123 000 квадратных метров, что стало самым сильным показателем за последние два года", - говорит Анико Корсос, руководитель отдела аренды торговых помещений JLL в Германии. В первые три квартала в этом сегменте явно преобладала мода - 46 %, за ней следовала сфера общественного питания (20 %).