Коммерческое управление
Asset management – стратегическое управление объектом в интересах инвестора начинается уже на первом этапе приобретения недвижимости. Его цель – достичь тех результатов, что были установлены во время инвестиционного планирования, а также определить потенциал увеличения стоимости объекта.
Задачи, решаемые в рамках Коммерческого управления:
О коммерческом управлении в BiG Property за 30 секунд:
Контроль исполнения договора аренды
Наша работа начинается с момента покупки. Как только объект приобретен, мы направляем арендатору счет, составленный в соответствии с требованиями немецкого законодательства. Дальнейшие задачи связаны с исполнением договора аренды, в частности это ежемесячный контроль поступления арендной платы.
Мы также проверяем входящие счета на предмет достоверности расчетов и направляем их для оплаты в бухгалтерию. Важный для инвестора аспект нашей работы – это расчет эксплуатационных расходов. Существуют возмещаемые и не возмещаемые арендатором расходы. Наша задача — определить, какие расходы перекладываются на арендатора в соответствии с договором аренды, и проконтролировать, чтобы арендатор в срок производил необходимые выплаты.
Инвесторы часто обращаются к нам с вопросом — меняется ли арендная плата в течение срока договора? В договорах аренды BiG Property прописана индексация арендной ставки в случае роста индекса инфляции. Конкретные условия регулируются договором аренды и различаются от сделки к сделке. Как отдел коммерческого управления, мы контролируем, чтобы повышение арендной платы произошло в строгом соответствии с договором.
Наконец, наиболее актуальный вопрос для многих наших партнеров — налоги. Необходимо отметить, что налоговая оптимизация сделки происходит уже на этапе ее планирования. После приобретения компании и объекта отдел управления координирует выплату налогов и подготовку ежегодной налоговой отчетности, взаимодействуя с профессиональными налоговыми консультантами и финансовым управлением в Германии.
Регулярная отчетность для собственника
Как собственник осуществляет контроль над арендным бизнесом? С самого начала инвестиционной деятельности он получает регулярную отчетность о работе компании и объекта в переводе на русский.
Из отчета он может подробно узнать о том, какие мероприятия проводились на объекте и какие компании привлечены для техобслуживания и устранения неполадок. Отдел управления координирует исполнение работ подрядчиками и выбирает оптимальные предложения по соотношению цены и качества. В любой момент инвестор может запросить более детальный отчет о тех или иных расходах, выписку со счета или разъяснение по техническим и договорным вопросам.
Почему в данном случае важна поддержка опытной компании? Экспертная оценка на объекте позволяет определить, как наиболее эффективно с экономической точки зрения решить ту или иную задачу. К примеру, мы даем рекомендации инвестору по вопросу замены или ремонта оборудования: иногда выгоднее произвести полную замену установки, чем осуществлять ее дорогостоящий ремонт.
Действовать на опережение
Коммерческое управление — это не только решение повседневных вопросов, но и прогнозирование будущего для роста стоимости объекта и его работы согласно бизнес-плану. Поэтому мы проводим регулярную оценку объекта, возможностей его эксплуатации и рыночной ситуации.
Пример из практики — в условиях жесткой конкуренции крупные торговые компании регулярно пересматривают свои торговые и архитектурные концепции в соответствии с актуальными тенденциями. Данная задача непосредственно связана с менеджментом арендных площадей. В частности мы ведем с якорными арендаторами переговоры о модернизации и расширении их помещений.
Модернизация привлекательна для обеих сторон: инвестор получает продление арендных отношений, зачастую на более выгодных условиях, арендатор может работать в современных помещениях и увеличить ассортимент, тем самым поддерживая и повышая интерес покупателей. Наш подход — смотреть на ситуацию глазами собственника и арендатора. Во многом именно налаженные отношения с арендатором определяют успех инвестиции.
