Участники инвестиционного рынка Германии подводят успешные итоги 2019 года
Почти 70 млрд евро или чуть больше? Специалисты продолжают спорить, подводя итоговые цифры по сделкам с немецкой коммерческой недвижимостью, но сходятся в одном: 2019 год снова побил рекорды последних лет. Ни один эксперт не ожидал этого вплоть до завершения последнего квартала.
Оценки экспертных агентств можно назвать фантастическими: BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) видит «новый исторический рекорд» для немецкой коммерческой недвижимости, JLL рада «блестящему фейерверку» на немецком рынке транзакций, а ColliersInternational – «ралли на конец года, которое вряд ли можно было предсказать в его необычайной динамике». CBRE просто называет 2019 год «безумным годом».
В Цифрах это означает следующее: общая сумма сделок с немецкими офисами, объектами логистики, торговыми объектами и отелями составила от 68,3 млрд. евро (CBRE) до 73,4 млрд. евро (BNPPRE), согласно статистике различных брокеров.
Это также включало покупку акций компании, в частности 20%, которые Commerz Real приобрел в пакете универмага Signa, и 13% акций в центре города, которые были приобретены TLG.
Оптимизм у инвесторов вернулся в конце года
В частности, последний квартал позволил заключить, что 2019 год, возможно, войдет в статистику, как один из лучших периодов в истории немецкого рынка недвижимости за все время.
Ни один инвестиционный маклер не ожидал, что все готовящиеся крупные сделки будут заключены до конца года – но именно это и произошло.
CBRE насчитал в общей сложности двенадцать таких сделок на сумму более 500 миллионов евро, включая приватизацию бизнеса Dream Global, смену владельца в аэропорте-комплексе The Squaire и продажу мюнхенского парка одежды Commerz Real и Hines.
Глава Colliers Germany Маттиас Леубе убежден: «Инвестиционный бум будет продолжаться и в 2020 году».
Глава JLL Germny Тимо Чаммлер несколько осторожнее говорит о «хороших предпосылках для Германии, чтобы быть в этом году на вершине списка транзакций».
Глава BNPPRE в Германии Петр Беньковски присоединяется к оценке продаж Leube в 60 миллиардов евро и полагает, что возможно дальнейшее небольшое снижение доходности.
Аналогичной видит картину 2020 года и инвестиционный директор CBRE Фабиан Кляйн. «Инвесторы должны будут скорректировать свои ожидания и предусмотреть снижение доходности.»
Рекордные инвестиции в жилую недвижимость в 2019 году
По данным JLL, объем транзакций с жилой недвижимостью превысил отметку в 20 миллиардов и увеличился на 7%. По мнению Savills, результаты немного скромнее – 17,2 млрд евро (рост на 3% по сравнению с 2018 годом).
Но даже по этим подсчетам результаты лучше, чем в 2019 году были только в рекордном 2015 году (около 25 миллиардов евро).
Обе исследовательские группы видят причины прежде всего в повышении цен. В общей сложности около 130 500 квартир поменяли владельцев в 2019 году, что примерно столько же, сколько в предыдущем году. Тем не менее, средние цены значительно выросли.
По данным JLL, в настоящее время квартира стоит в среднем 153 300 евро или 2 300 евро за квадратный метр, что почти на 8% больше, чем в предыдущем году. Savills даже определила повышение цены на 16%, но средняя цена, согласно отчету Savills, составляет всего 145 000 евро за квартиру.
Политические дебаты подталкивают к покупке недвижимости
По словам Константина Кортмана, главы департамента жилищных инвестиций JLL в Германии, «политические дебаты вокруг аренды и экспроприации привели к ускоренной динамике на рынке транзакций». Портфели были быстро перераспределены. По данным Savills и JLL, государственный сектор стал основным массовым покупателем, и удвоил свои инвестиции до 2,4 млрд евро по сравнению с предыдущим годом. Агентство Savills говорит о цифре в 2,7 миллиарда евро.
Хорошим примером этой тенденции является продажа портфеля из примерно 2200 квартир от DeutscheWohnen берлинской муниципальной жилищной компании Degewo в четвертом квартале 2019 года.
Немецкие инвесторы составляют 90%
С долей в объеме сделки более 90%, немецкие инвесторы снова были ответственны за большую часть событий на рынке. По сравнению с предыдущим годом (78%) они еще раз значительно увеличили свою долю рынка.
«Действующие нормативы, которые отличаются от региона к региону, или даже от муниципалитета к муниципалитету, должны затруднить выход международных инвесторов на рынок. Благодаря этому местные и знакомые с рынком инвесторы получают преимущество”, – говорит Карстен Немечек, управляющий директор компании SavillsGermany по оценке корпоративных финансов.
Портфельные транзакции продолжают снижаться
Двумя наиболее активными группами покупателей в прошлом году были открытые специальные фонды и компании по жилой недвижимости. На эти группы инвесторов приходится около половины объема всех сделок.
По данным Savills, портфельные операции сократились на 45%. Проектные разработки занимают все больше и больше объема на рынке, но дело не в их количестве, а в цене.
Хорошие прогнозы на 2020 год
Следует отметить рост в секторе микро-квартир, который с впечатляющим оборотом в 940 млн евро может увеличить свою долю на 60% по сравнению с предыдущим годом.
По оценкам Savills, объем инвестиций на рынке жилья в 2020 г. составит около 15 млрд. евро, а по мнению JLL – на 18,7 млрд. Евро.
По материалам IZ