FAQ – BiG Property

Часто задаваемые вопросы

Я могу сам управлять объектом. Зачем мне платить управляющей компании?

Цель передачи управления профессионалу заключается именно в том, чтобы наиболее эффективно использовать объект и максимизировать прибыль. Экономия на непредвиденных расходах полностью покрывает траты на управляющую компанию. Доверив ей управление своим объектом и компанией, вы фактически зарабатываете значительно больше.

Опыт управления в других странах не гарантирует вам успеха в Германии. Профессиональное управление требует знания технических стандартов и норм законодательства, налаженной коммуникации с административными органами и проч. Наши партнеры доверяют управление профессиональной компании с 40-летним опытом работы на рынке Германии и знанием его особенностей. Компания осуществляет целый комплекс работ, от бухгалтерии до коммуникации с арендаторами и устранения дефектов, а инвестор контролирует ситуацию благодаря прозрачной отчетности и поступлению регулярных платежей согласно бизнес-плану.

Как сохранить качество объекта и увеличить его стоимость?

Ключевой фактор для сохранения стоимости объекта — постоянное поддержание высокого качества инфраструктуры и систем снабжения.

Мы закупаем для инвесторов прежде всего новые объекты, построенные проверенными немецкими застройщиками. Качество нового объекта обеспечивает более длительную эксплуатацию с момента покупки. А гарантия от застройщика позволяет в течение первых пяти лет устранить возможные дефекты за его счет.

Также управляющая команда регулярно оценивает состояние объекта, прогнозирует развитие ситуации и координирует проведение необходимых работ. На наших объектах проводится периодическая модернизация инженерных систем в соответствии с актуальными немецкими стандартами. Наша команда управляет проектами и контролирует качество работ в соответствии с договорами.

Важно знать, что качественное техническое состояние объекта — одна из гарантий продления арендных отношений. Поддержание высокого качества инфраструктуры и систем снабжения позволяет сохранить и повысить стоимость объекта.

Нужно ли собственнику посещать объект?

Необходимости приезжать на объект нет, и многие наши партнеры не посещают приобретенные объекты. Безусловно, инвестор может посещать объект как до, так и после покупки.

Наши партнеры выбирают для себя пассивный бизнес. После приобретения объекта специалисты по управлению совершают плановые осмотры, а также выезжают на объект в случае возникновения серьезных дефектов. Кроме того, на объекте постоянно присутствуют сотрудники, которые сообщают о ситуации на объекте в главный офис в Ульме. Инвестор получает отчетность на русском языке и может в любое время обратиться к специалистам нашей компании для уточнения деталей. Такая отчетность является подтверждением для инвестора, что его бизнес развивается в соответствии с показателями бизнес-плана.

В чем суть вашего бизнеса? Что вы продаете?

Мы предлагаем частным инвесторам оптимальное решение инвестиционных задач. Это задачи экономического, юридического и технического характера.

Что мы делаем?

Мы находим оптимальные решения для инвестиций капитала в доходную недвижимость Германии
Инвестируем свой капитал
Инвестируем капитал третьих лиц
Инвестируем с партнёрами в совместные проекты

Инвестор может выбрать один из двух вариантов сотрудничества.

Вариант А – инвестор нанимает нас, чтобы мы по его заказу и в его интересах профессионально купили объект недвижимости в Германии.

Вариант В – инвестор инвестирует с нами в совместные проекты.

Мы не продаем недвижимость – мы предлагаем инвесторам комплексное решение all-in: планирование, анализ, приобретение, управление объектом и компанией, выход из проекта.

Какие налоги платит инвестор в Германии?

Для инвесторов в недвжимость Германии существуют следующие налоги:

Налог на приобретение земельного участка
Земельный налог
Корпоративный налог
Промысловый налог
Налог на добавленную стоимость

Совокупная налоговая нагрузка зависит от индивидуальных особенностей сделки. Как показывает наша практика, она может составлять от 0% до 30%.

Профессиональный налоговый консультант BiG Property проводит налоговую оптимизацию уже на этапе стратегического планирования.

Какой доход я получу, если буду инвестировать с вами?

Это естественный вопрос, который интересует каждого инвестора. В наших уже реализованных проектах есть примеры с рентабельностью собственного капитала 12-15% годовых, за вычетом налогов.

Специалисты BiG Property разрабатывают бизнес-план с расчётом дохода уже на этапе планирования сделки. В расчетах учитываются различные показатели: структура будущей компании, форма собственности, сумма финансирования и т.д. И это не полный перечень показателей, которые определяют доход инвестора.

Инвестор самостоятельно принимает решение об инвестиционной стратегии. И это определяет получаемый чистый доход. Конкретные показатели дохода зависят от индивидуальной ситуации инвестора и его целей.

Почему вы ищете партнеров за границей, а не покупаете сами? Ведь в Германии сейчас дешевые деньги.

Из общего количества реализуемых нами сделок определенная часть приходится исключительно на наши собственные. Ежегодно мы инвестируем несколько миллионов евро, но наши возможности не безграничны. И для дальнейшего роста необходимо привлечение дополнительных ресурсов.

Финансовые регуляторы в Германии не позволяют выдавать 100%-й кредит без каких-либо личных гарантий. Мы привлекаем под наши проекты 70-80% банковских денег. Это означает, что для достижения наших целей каждый год требуется дополнительно 20-30 млн евро собственного капитала. Поэтому мы привлекаем партнеров.

Дают ли инвестиции в недвижимость Германии право на получение ВНЖ?

Cуществуют определенные механизмы, которые позволяют собственнику арендного бизнеса в Германии жить и работать в этой стране. Наша команда берет на себя подготовку документации, необходимой для успешного оформления ВНЖ. Все заинтересованные партнеры получили ВНЖ при нашей поддержке и переехали в Германию вместе со своими семьями. Они работают в своих компаниях, а их дети ходят в немецкие школы.

Возможно ли управлять бизнесом дистанционно?

Инвесторы, которые работают с нами, приобретают именно дистанционный пассивный бизнес. Наши партнеры осуществляют контроль над бизнесом удаленно, получая регулярную отчетность о делах компании и состоянии объекта. Инвестор может уточнить любые вопросы у сотрудника холдинга. Мы свободно владеем немецким, русским и английским языками.

Инвесторам не приходится заниматься ведением бухгалтерии, общаться с арендаторами, проводить ремонтные работы — они могут сосредоточиться на основном бизнесе. Подробнее о том, что входит в управление BiG Property

Что такое «кэш-генератор»?

Кэш-генератор — возможность получать доход с первых двух недель после приобретения бизнеса. Это готовый работающий бизнес:

Инвестор может ознакомиться с его финансовыми результатами;
Объект успешно прошел необходимые экспертизы;
Подписан долгосрочный договор с платежеспособным арендатором;
Под проект привлечено финансирование в немецком банке, и бизнес уже имеет положительную кредитную историю.

Таким образом, вы приобретаете проверенный бизнес, генерирующий доход в течение всего срока инвестиций.

Что делать, если арендатор хочет уйти по окончании срока аренды?

Для любого арендатора важна успешность его бизнеса.

Существуют две причины, по которым съезжают арендаторы. Первая – их бизнес не идет. Вторая – бизнес успешен, и арендатор хочет расширяться и модернизировать здание. Это значит, что площадь вашего участка должна позволять ему сделать это. Приобретая объект для инвестора, мы учитываем возможности для расширения в будущем.

Какова гарантия, что якорный арендатор будет соблюдать условия договора?

Договоры аренды строго защищены законодательством Германии. По нашим договорам арендатор обязан в течение всего срока выплачивать арендные и коммунальные платежи. Даже если он захочет покинуть помещение, он может найти субарендатора, но обязан продолжать вносить платежи. BiG Property работает исключительно с крупными компаниями с рейтингом AAA, платежеспособность которых приравнивается к платежеспособности Германии.

Каковы условия кредитования?

Положительная кредитная история холдинга позволяет нам привлекать финансирование по ставке 1-2% годовых. Благодаря наличию обширной сети партнеров, по каждому проекту мы проводим конкурс среди 5-10 кредитных институтов. Кредитный договор заключается с банком, который предлагает оптимальные условия.

По нашим проектам мы получаем финансирование 60-80% от общей стоимости. Высокая доля финансирования подтверждает положительную оценку проекта банком.

Каковы требования банка к иностранному инвестору?

Главное требование банков одинаково независимо от национальности и гражданства инвестора — четкое документальное подтверждение чистоты капитала. Также очень важно профессионально представить ваш инвестиционный проект на встрече с банком. Департамент финансирования BiG Property сопровождает инвестора в подготовке необходимой документации для положительного решения по кредиту и согласования оптимальных условий договора.

Задать вопрос