Анализ развития рынка торговой недвижимости проводится ежегодно в Германии в рамках весеннего отчета “Frühjahrsgutachten” и подводит итоги за прошлый год, предлагая прогнозы дальнейшего развития. Предлагаем короткое резюме отчета, с основными важными пунктами по розничной торговле.
Розничная недвижимость охватывает широкий спектр различных видов ведения бизнеса. К ним относятся специализированные магазины/рынки, дисконтные магазины, торговые центры, универмаги и магазины торговли с доставкой.
В 2024 году объем продаж в секторе розничной торговли составит 657,5 млрд евро. В номинальном выражении это соответствует росту на 1,3 % по сравнению с предыдущим годом, но в реальном выражении – стагнация. Доля онлайн-продаж в общем объеме продаж составила 13,3% по сравнению с 14,5% в 2021 г. В прогнозе до 2028 г. общий объем продаж вырастет до 700,3 млрд евро, а доля онлайн-продаж, вероятно, увеличится до 15,7%.
Одной из самых серьезных проблем остается низкий уровень потребительских настроений. Склонность к экономии возросла в условиях инфляции в период с 2022 по 2024 год, что привело к значительному реальному и ощутимому росту цен, в частности, на товары повседневного спроса (FMCG). Вместе с узкими местами цепей поставок в логистике, нехваткой квалифицированных работников, оптимизацией сети магазинов и банкротством ритейлеров это оказывает значительное влияние на рынок недвижимости.
Из примерно 125 млн м² торговых площадей в Германии около 30 % приходится на сектор товаров повседневного спроса, который характеризуется стационарным ростом и является драйвером показывающий результаты. В ближайшие 10 лет в непродовольственных секторах, вероятно, произойдет сокращение торговых площадей примерно на 10 млн м², особенно в сегментах текстиля и обуви, универмагов и средних специализированных магазинов. Спрос на большие площади снижается, а верхние и нижние этажи становятся менее важными. Замещение эквивалентными форматами розничной торговли становится все более затруднительным, и пустующих площадей становится все больше. Все чаще в качестве замены выступают рестораны, кафе и развлекательные заведения, а также рынок оптики и акустики растет в связи с демографическими факторами. Однако зачастую изменить назначение объекта недвижимости без перепрофилирования невозможно, поскольку это требует значительных инвестиций и улучшения рамочных условий (в том числе упрощения законодательства в области планирования, например, сокращения сроков перепрофилирования и согласования, снижения плотности регулирования или сохранения «дедушкиных прав» -защита инвестора от изменения законадательства в случае перепрофилирования).
На рынке инвестиций в торговую недвижимость объем сделок немного вырос на 8 % до 5,4 млрд евро, но все еще находится на низком уровне по сравнению с предыдущими годами. Интерес инвесторов был сосредоточен в основном на коммерческой недвижимости (1,7 млрд евро) и универмагах (1,6 млрд евро). Наблюдалось небольшое снижение спроса на торговые центры (0,5 млрд евро) и самое резкое падение спроса на местные магазинчики (0,7 млрд евро, -68 %) – однако эта сдержанность, скорее всего, объясняется ожиданием более высоких цен продаж в будущем и отсутствием предложений со стороны владельцев.
В зависимости от категории недвижимости доходность (чистая начальная доходность, пик) варьируется от 4,3% для коммерческой недвижимости, которая считается безопасной, до 5,8% для торговых центров, некоторые из которых нуждаются в репозиционировании. Супермаркеты и ритейл-парки занимают среднюю позицию с доходностью 4,8 и 5,1 %. По сравнению с предыдущим годом доходность практически не изменилась.
Арендная плата за торговые помещения (средняя арендная плата, прайм локации) снизилась во всех категориях городов. В настоящее время в городах категории А они составляют 114 евро/м² в месяц. В городах категории B арендная плата составляет в среднем 66 евро/м², в городах категорий C и D – 45 евро/м² и 27 евро/м² соответственно. В сегменте торговых площадей, например, арендная плата начинается от 4-5 евро/м² для магазинов мебели и DIY, а также непродовольственных дисконтных магазинов и достигает максимума в 16 евро/м² для магазинов высококачественного текстиля. Диапазон арендной платы для местных поставщиков составляет от 9 до 18 евро/м². В аптеках арендная плата составляет от 10 до 18 евро/кв. м, а в продовольственном секторе с супермаркетами, дискаунтерами и гипермаркетами она выше (от 9 до 17 евро/кв. м).
Источник: по данным исследовательского центра ZIA