В условиях климатических вызовов и ужесточения экологического регулирования тема декарбонизации в секторе недвижимости выходит на передний план. Снижение выбросов парниковых газов (прежде всего CO₂) становится не только вопросом устойчивости, но и фактором, напрямую влияющим на стоимость и привлекательность объектов недвижимости.

Что означает термин «декарбонизация» в целом и почему в нем участвует сектор недвижимости?

«Декарбонизация» – это термин, используемый для описания долгосрочной тенденции перехода к экономике, не содержащей CO2. Соединение углерода и кислорода, т.е. углекислый газ (CO2), является самым важным парниковым газом и частично ответственен за глобальное потепление с многочисленными негативными последствиями для людей, животных и растений. 

Почему недвижимость под прицелом

Сектор недвижимости — один из крупнейших источников выбросов углерода в мире. По оценкам, здания ответственны за примерно 30–40% глобального потребления энергии и выбросов CO₂. Причина — в отоплении, охлаждении, освещении и эксплуатации зданий, зачастую неэффективных с энергетической точки зрения.

Учитывая цели Парижского соглашения и ужесточающиеся климатические стандарты, регуляторы, инвесторы и управляющие активами всё чаще требуют конкретных шагов по снижению углеродного следа недвижимости.

Риск утраты стоимости: «Застрявшие активы»

Одним из наиболее обсуждаемых рисков становится явление Stranded Assets — «застрявших активов». Это объекты недвижимости, которые по уровню выбросов и энергоэффективности не соответствуют актуальным или будущим стандартам и, как следствие:

теряют свою рыночную привлекательность;

требуют высоких затрат на модернизацию;

становятся непривлекательными для арендаторов и инвесторов;

могут попасть под ограничения на финансирование.

Проще говоря, здания, не соответствующие климатическим требованиям, рискуют резко обесцениться.

Как оценивается углеродный риск объекта

Чтобы понять, насколько объект недвижимости соответствует климатическим целям, используются декарбонизационные траектории — модели, показывающие допустимый уровень выбросов CO₂ для зданий в зависимости от страны, назначения (офис, жилая, торговая недвижимость и т. д.) и типа.

Наиболее распространённый инструмент — методология CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), основанная на сценариях сокращения выбросов в соответствии с Парижским соглашением. С её помощью можно:

рассчитать фактическую CO₂-интенсивность конкретного здания;

сравнить её с допустимым уровнем;

определить, когда объект «выйдет за пределы» климатической траектории;

оценить, насколько высок риск Stranding.

Меры по декарбонизации: от простого к комплексному

После анализа разрабатывается план мер, направленных на снижение выбросов и улучшение энергоэффективности. Он может включать:

✔ Простые и малозатратные шаги:
установка светодиодного освещения;

настройка систем вентиляции и отопления;

автоматизация контроля за энергопотреблением.

✔ Среднесрочные решения:
замена старых систем отопления и охлаждения на более эффективные;

переход на возобновляемые источники энергии (например, тепло-насосы).

✔ Капитальные меры:
теплоизоляция фасадов;

замена окон и дверей;

установка солнечных панелей;

модернизация инженерных систем.

Каждая мера сопровождается расчётом снижения выбросов, срока окупаемости и оценки влияния на стоимость объекта.

Влияние на инвестиционную привлекательность

Объекты с высоким углеродным следом:

чаще подвержены амортизации и обесцениванию;

могут быть исключены из инвестиционных портфелей;

рискуют потерять арендаторов, ориентированных на ESG-стандарты;

требуют дополнительных вложений для приведения к нормативам.

Объекты с низким уровнем выбросов:

выигрывают в глазах арендаторов и инвесторов;

соответствуют требованиям фондов устойчивого развития;

имеют конкурентное преимущество на рынке;

менее подвержены регуляторным и климатическим рискам.

Таким образом, декарбонизация становится не только инструментом устойчивого развития, но и экономическим рычагом, напрямую влияющим на рыночную стоимость, ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости.

Почему важно действовать уже сейчас

Регуляторное давление усиливается. Новые требования ESG и таксономии ЕС делают климатическую отчётность обязательной.

Инвесторы меняют приоритеты. Устойчивость становится критерием отбора активов.

Доступ к финансированию зависит от углеродного профиля. Банки и институциональные инвесторы предпочитают «зелёные» активы.

Стоимость бездействия растёт. Чем позже начата декарбонизация, тем выше затраты и риски в будущем.

Заключение

Декарбонизация недвижимости — это не просто тренд, а стратегическая необходимость. Объекты, не соответствующие климатическим требованиям, рискуют потерять свою ценность и устойчивость в быстро меняющемся рынке. Те же, кто внедряет меры уже сегодня, получают не только экологические, но и ощутимые экономические выгоды. Наши инвесторы с устойчивыми предпочтениями получают доступ к “зеленым” фондам с чёткими экологическими KPI.