2025 год оказался для рынка коммерческой недвижимости Германии годом адаптации, поиска новых точек роста и развития устойчивых сегментов на фоне экономической неопределённости и изменения потребительских предпочтений.

Коммерческая недвижимость — тренды года

Несмотря на сложности, рынок коммерческой недвижимости Германии демонстрировал признаки стабилизации и даже умеренного роста в ряде сегментов. Инвестиционная активность по итогам первых трёх кварталов 2025 демонстрировала восстановление: общий объём инвестиций в недвижимость Германии превысил €22,4 млрд, из которых коммерческие объекты составляли значительную часть, а активность на рынке розничной недвижимости оставалась заметной несмотря на снижение крупных сделок по сравнению с прошлым годом. 

Розничная недвижимость продолжала удерживать сильные позиции в списке предпочтительных активов для инвесторов: объём транзакций в секторе retail (торговая недвижимость) достиг около €3,8–4,2 млрд, сохраняя долю примерно 22–26 % от всех инвестиций в коммерческий сегмент.

Это означает, что, даже в условиях волатильности рынков и роста процентных ставок, торговые объекты остаются привлекательным активом для институциональных и частных инвесторов.

При этом динамика транзакций показывает, что интерес к торговой недвижимости сохраняется не только в крупных инвестиционных центрах, но и в региональных рынках за пределами Топ-7 городов

Роль дискаунтеров и продуктовых операторов

Особый интерес на рынке коммерческой недвижимости вызывает сегмент, ориентированный на продовольственные дискаунтеры и розничные сети повседневного спроса. Несмотря на сложности с некоторыми сетями-дискаунтерами, продукты повседневного спроса и известные немецкие дискаунтеры остаются сильными арендаторами. 

Немецкие сети дискаунтеров, такие как Aldi, продолжают расширять своё присутствие, укрепляя свою долю в розничном пространстве и влияя на рынок коммерческой недвижимости: хорошие результаты по количеству магазинов и стабильная база арендаторов способствуют устойчивости торговых объектов, особенно в сегменте продуктовой недвижимости.

При этом ретейлеры ориентируются на физические форматы, даже в эпоху цифровизации: согласно отчётам, торговая недвижимость, включая крупные торговые объекты с сильными операторами и дисконтными сетями, остаётся ключевым активом для частных инвесторов и профессиональных игроков. 

Что мы увидели в 2025

Сильные стороны рынка:

• торговая недвижимость уверенно удерживает позиции среди коммерческих активов;
• объёмы транзакций остаются значительными, особенно в сегменте retail и супермаркетов;
• устойчивый спрос на объекты, связанные с повседневным потреблением.

Вызовы и изменения:

• «крупные» сделки стали реже, а инвесторы более осторожны в подходе к новым проектам;
• сегмент дисконтной розницы испытывает давление на фоне макроэкономики, но продуктовый ритейл в целом остаётся привлекательным арендаторам;
• некоторые сети испытывали сложности, что влечёт за собой переосмысление форматов и стратегии использования торговых площадей. 

Перспективы и пожелания на Новый год

2026 год обещает быть временем продолжения адаптации рынка коммерческой недвижимости Германии. Возможно:

• усиление роли устойчивых арендаторов (дискаунтеров, сетевых супермаркетов);
• рост спроса на объекты с надёжными долгосрочными арендаторами;
• стратегическое переосмысление использования торговых площадей для смешанных форматов (рeтаил + логистика + опытные площадки).

В наступающем году сохраняется потенциал для роста и укрепления позиций ваших инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно если фокусировать внимание на устойчивых сегментах и актуальных потребностях рынка.

✨ Желаем вашим бизнес-решениям уверенности, успехов и новых возможностей в 2026 году!