Доходность в евро привлекательна. Но важно правильно зайти: продумать налоги, структуру владения и защиту от колебаний валюты.
Без плана можно потерять до нескольких процентов доходности на каждом этапе — при покупке, владении и продаже. Случайные решения приводят к лишним налогам и непредсказуемому потоку денег.

• Налоги при покупке: в Германии действует налог на приобретение недвижимости. Его размер зависит от федеральной земли и обычно находится в диапазоне около 5–6,5%. С 2026 года для жилого фонда действует повышенная ставка, но мы не инвестируем в жильё — это правило важно знать для структуры.
• Налоги при владении и сделке: учитывайте местный налог на бизнес и корпоративные налоги. Важно заранее понять, как будет облагаться доход от аренды и прирост стоимости при продаже.
• Валюта: если вы инвестируете из страны с другой валютой, защитите арендный поток и платежи по кредиту. Простые инструменты (например, форварды) помогают зафиксировать курс и избежать неожиданной потери доходности.

Какие возможные решения могут быть полезными:

• Структура владения: использовать компанию‑владельца в подходящей юрисдикции, учитывать соглашения об избежании двойного налогообложения, обеспечивать «содержательность» структуры (офис, директор, отчётность).
• Планирование на старте: обсуждать налог на приобретение с юристом и консультантом до подписания договора. Рассматривать покупку долей компании‑владельца только если это законно и реально снижает налоговую нагрузку.
• Валютная защита: зафиксировать будущие поступления аренды и платежи по кредиту. Можно хеджировать 70–100% потока на год‑два вперёд и продлевать по мере необходимости.
• ESG‑документы: подготовить энергетический паспорт здания и план модернизации — это повышает привлекательность для банков и арендаторов.