От восстановления рынка — к селективному росту: какие активы становятся привлекательными для инвесторов

EXPO REAL 2026 подходит к завершению. В течение трёх дней Мюнхен вновь стал одной из главных точек притяжения международного капитала, девелоперов, банков, инвесторов и операторов недвижимости.

В этом году выставка проходила на фоне одновременно нескольких факторов: изменения стоимости финансирования, геополитической неопределённости, инфляционных рисков, трансформации экономики и растущей потребности в инфраструктуре.

При этом настроение рынка нельзя назвать ни кризисным, ни эйфоричным.

Главный сигнал EXPO REAL 2026 — рынок возвращается к инвестиционной активности, но капитал становится значительно более избирательным.

Именно качество денежного потока, устойчивость спроса, стоимость финансирования и будущая ликвидность объекта всё чаще определяют инвестиционное решение.

Немецкий рынок: восстановление без возврата к прежней модели

По данным BNP, за первые девять месяцев 2026 года общий объём инвестиций в недвижимость Германии составил €23,1 млрд, что примерно на 3% ниже результата прошлого года.

На коммерческую недвижимость пришлось €17,1 млрд, или около 74% общего объёма. Снижение составило лишь около 2% год к году.

При этом существует важный позитивный сигнал: за девять месяцев было зарегистрировано около 1 050 сделок — это самый высокий уровень транзакционной активности с 2022 года.

Это означает, что рынок постепенно возвращается к сделкам.

Однако возвращается он уже в другой конфигурации.

Высокая стоимость финансирования и геополитическая неопределённость заставляют инвесторов пересчитывать бизнес-планы, корректировать уровень риска и более внимательно оценивать объект до покупки. 

Таким образом, 2026 год становится не годом массового восстановления, а годом восстановления через переоценку качества активов.

1. Essential Retail/ Системообразующая коммерческая недвижимость: защитным становится не весь Retail

Одним из наиболее интересных выводов EXPO REAL 2026 является дальнейшая дифференциация рынка Retail.

За первые девять месяцев 2026 года инвестиции в немецкий Retail составили около €3,1 млрд,- количество сделок остаётся относительно высоким, а рынок располагает значительным объёмом потенциальных сделок, которые могут реализоваться в IV квартале.

CBRE также указывает на высокий объём доступного продукта и ожидаемое увеличение активности в IV квартале. Текущая ценовая ситуация уже привлекает внимание международных инвесторов к немецкому Retail.

Для инвестора это означает принципиальную вещь:

интерес представляет не Retail как asset class в целом, а Retail с устойчивой функцией и предсказуемым cash flow.

В первую очередь это:

• супермаркеты и дискаунтеры;
• объекты с продуктовыми магазинами в качестве якорных арендаторов;
• торговые парки с крупным продуктовым магазином, занимающим центральное место в торговом центре.;
• объекты с долгосрочными договорами аренды;
• локации с устойчивым локальным спросом;
• активы с возможностью индексации арендных платежей.

Именно здесь проявляется разница между обычной коммерческой недвижимостью и тем, что можно назвать essential real estate (системообразующей недвижимостью).

Если объект обеспечивает доступ населения к товарам первой необходимости, его инвестиционная логика значительно меньше зависит от краткосрочной потребительской конъюнктуры.

2. Senior Living & Care: демография становится инвестиционным фактором

Второй важный тренд — продолжающееся укрепление недвижимость в сфере здравоохранения.

За первые девять месяцев 2026 года объём сделок в немецкой healthcare-недвижимости достиг примерно €2,14 млрд — более чем в два раза выше уровня аналогичного периода прошлого года.

Таким образом, уже к концу сентября сектор превысил полный годовой объём сделок каждого из 2023, 2024 и 2025 годов.

Демографические изменения формируют структурный спрос на:

• Дома престарелых;
• Проживание для пожилых людей;
• Проживание с оказанием помощи;
• Уход на дому;
• Медицинскую инфраструктуру;
• Комплексные проекты для пожилого населения.

Поэтому инвестиционная привлекательность таких объектов формируется не только характеристиками самой недвижимости.

Она опирается на долгосрочный дефицит предложения и растущую потребность в соответствующей инфраструктуре.

Для инвестора это особенно важно: экономический цикл может измениться, а демографический тренд действует значительно дольше.

3. Logistics остаётся сильным, но критерии входа становятся жёстче

Логистика также сохраняет привлекательность.

По данным Savills, за первые девять месяцев 2026 года инвестиции в немецкие Industrie- und Logistikimmobilien составили около €3,8 млрд, что на 13% выше аналогичного периода прошлого года.

Но и здесь рынок становится более селективным.

Логистика остаётся интересной там, где сочетаются:

локация + транспортная доступность + дефицит земли + качество арендатора + срок аренды + перспективы дальнейшего использования.

То есть инвестор снова покупает не квадратные метры, а качество будущего cash flow.

4. Самый важный новый сигнал EXPO REAL: Real Estate превращается в Real Assets

Пожалуй, наиболее показательным изменением самой EXPO REAL 2026 стало появление отдельного направления InfrastructureNow.

Впервые на выставке инвестируемая инфраструктура получила собственный форум и специальную площадку.

В фокусе оказались:

• энергетическая инфраструктура;
• цифровая инфраструктура;
• центры обработки данных;
• социальная инфраструктура;
• оборонная инфраструктура.

Организаторы EXPO REAL прямо связывают появление нового направления с расширением инвестиционного понятия Real Assets и сближением недвижимости и инфраструктуры.

Это важный структурный сигнал.

Инвестору становится интересен не только объект недвижимости, но и функция, которую он выполняет в экономике.

Школа.

Больница.

Уход за пожилыми людьми.

Энергетическая инфраструктура.

Центр обработки данных.

Логистический хаб.

Супермаркет.

Это разные активы, но инвестиционная логика становится схожей:

Насколько необходим этот объект экономике и обществу — и насколько предсказуемым будет денежный поток, который он способен генерировать?

---

5. От ESG к экономике устойчивости

Ещё один вывод EXPO REAL 2026 — изменение самого подхода к ESG (Экологическое, социальное и корпоративное управление).

ESG постепенно перестаёт восприниматься исключительно как вопрос экологического соответствия или корпоративной отчётности.

Для инвестора гораздо важнее становится другой вопрос:

сохранит ли объект свою экономическую и инвестиционную привлекательность через 7–10 лет?

Отсюда возрастающее значение:

• энергоэффективности;
• качества здания;
• адаптируемости объекта;
• эксплуатационных расходов;
• требований арендаторов;
• финансируемости;
• соответствия будущим регуляторным требованиям;
• способности сохранять ликвидность при продаже.

Поэтому ESG всё больше становится частью защитой объекта от устаревания в будущем.

Именно так его следует рассматривать в инвестиционном анализе.

Не как отдельную красивую характеристику, а как один из факторов будущей стоимости и ликвидности.

6. Что происходит с капиталом?

Данные 2026 года дают достаточно чёткий ответ.

Капитал ищет сочетание:

устойчивого спроса + предсказуемой аренды + качественного арендатора + долгосрочного договора + индексации + приемлемого финансирования + понятного выхода.

Поэтому рынок постепенно разделяется на две категории.

Первая — активы, где доходность приходится «создавать»

Например, за счёт:

• реконструкции;
• смены концепции;
• повышения наполняемости;
• значительных капитальных затрат;
• репозиционирования;
• активного asset management.

Здесь потенциальная доходность может быть высокой, но возрастает операционный и исполнительный риск.

Вторая — активы с уже сформированным cash flow

Здесь доходность в большей степени определяется:

• качеством арендатора;
• договором аренды;
• индексацией;
• сроком договора;
• локальным спросом;
• качеством объекта.

Именно эта вторая категория становится особенно интересной для консервативного инвестора.

7. Что это означает для инвестиционной стратегии?

На наш взгляд, рынок 2026 года подтверждает переход от стратегии «купить хороший объект» к стратегии «купить устойчивую экономическую функцию».

Рассматривать прежде всего активы, где одновременно присутствуют несколько факторов устойчивости:

Essential Retail

Объекты повседневного спроса с долгосрочной арендой и устойчивым локальным рынком.

Senior Living & Care

Недвижимость, обеспеченная структурным демографическим спросом.

Social Infrastructure

Объекты, выполнение функции которых необходимо обществу независимо от краткосрочного экономического цикла.

Selective Hospitality

Новые форматы рекреационной недвижимости, где локация, концепция и профессиональное управление создают дополнительную стоимость.

Infrastructure & Real Assets

Новые направления на пересечении недвижимости, инфраструктуры, энергетики и цифровой экономики.

8. Наш главный вывод после EXPO REAL 2026

EXPO REAL 2026 не дала рынку одного простого ответа.

Но она достаточно чётко показала направление движения.

Немецкий рынок коммерческой недвижимости не возвращается к прежней модели дешёвого капитала и массового роста цен. Он становится рынком качества.

Инвесторы готовы размещать капитал, но требуют большей прозрачности, более качественного cash flow и более убедительного соотношения доходности и риска.

Поэтому наиболее привлекательны активы, которые помимо недвижимой стоимости и экономической необходимости обладают скрытым потенциалом, например качественные Value Added-проекты.

Именно такие объекты способны сочетать устойчивый спрос, предсказуемый денежный поток и долгосрочную инвестиционную привлекательность.

Именно в этом направлении наш Холдинг фокусирует свое внимание и продолжает искать новые инвестиционные возможности, а Off-Market проекты в Германии открыты нашим партнёрам.