Рынок коммерческой недвижимости Германии в 2026 году вступает в фазу стабилизации, и одним из ключевых бенефициаров становится сегмент торговой недвижимости, прежде всего объекты с продуктовым «якорем» и дискаунтерами.

1. Инвестиционный рынок торговой недвижимости: осторожный подъём

После падения объёмов сделок в 2022–2024 годах инвестиционный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует восстановление; по оценкам, нормализованный объём инвестиций в коммерческий сектор в 2026 году ожидается на уровне 30–35 млрд евро. Внутри этого объёма торговая недвижимость удерживает стабильную долю: в 2025 году инвестиции в ритейл‑объекты оцениваются примерно в 6 млрд евро, что отражает устойчивый спрос к этому сегменту несмотря на общую коррекцию рынка.

Инвесторы смещают фокус с спекулятивных стратегий к доходным объектам с предсказуемым cash-flow, поэтому торговые центры с устойчивыми арендаторами, продуктовые супермаркеты и розничные парки с сильными якорями остаются в приоритете. При этом первые признаки сжатия доходностей в лучших локациях показывают, что «дно» по доходностям в этом сегменте, скорее всего, пройдено, и рынок вступает в новую фазу цикла.

2. Торговая недвижимость: продуктовые якоря и устойчивый оборот

Согласно специализированным отчётам по торговой недвижимости, оборот розничной торговли в Германии демонстрирует умеренный рост, а наибольшую динамику показывают аптеки и дрогери‑сети, а также крупные продуктовые супермаркеты и гипермаркеты. Форматы, «привязанные» к повседневному спросу — продуктовые магазины, дрогери, DIY и товары повседневного спроса — обеспечивают стабильный поток покупателей и оборота, что делает такие объекты менее чувствительными к циклам и онлайн‑конкуренции.

Особенно востребованы:

• продуктовые магазины и дискаунтеры в составе ритейл‑парков и стрип‑моллов;
• городские супермаркеты с удобной транспортной доступностью и плотной жилой застройкой вокруг;
• объекты с долгосрочными договорами аренды с сетевыми ритейлерами и индексируемой арендой.

Онлайн‑доля в сегменте продуктов питания и дрогери‑товаров остаётся относительно низкой, а e‑food развивается, но не вытесняет физические магазины, что дополнительно усиливает устойчивость объектного спроса.

3. Дискаунтеры и сетевые ритейлеры: расширение и оптимизация

Дискаунтеры и крупные продуктовые сети остаются ключевыми драйверами спроса на торговые площади в Германии. Крупные игроки (Edeka, REWE, Schwarz Group с Lidl и Kaufland) продолжают инвестировать в расширение и модернизацию сети, включая:

• многомиллиардные программы инвестиций до 2028 года — на модернизацию инфраструктуры, обновление форматов магазинов и цифровизацию;​
• увеличение торговых площадей супермаркетов и гипермаркетов, а также развитие форматов «магазин у дома» и автономных мини‑форматов.

По данным Hahn Retail Real Estate Report 2025/2026, 61% ритейл‑сетей планировали увеличить количество филиалов уже к концу 2025 года — это максимум за семь лет. В долгосрочной перспективе около 83% опрошенных ритейлеров намерены расширять филиальную сеть в течение ближайших пяти лет, что поддерживает спрос на качественные торговые площади в устойчивых локациях.

При этом происходит и обратный процесс: часть дискаунтеров, прежде всего из non‑food сегмента, закрывает нерентабельные точки и проводит жёсткую оптимизацию сети. Примером служит KiK, который в первом квартале 2026 года закрывает около 50 магазинов, половина из которых в Германии, параллельно открывая новые торговые точки в более перспективных локациях. Это иллюстрирует тренд: ритейлеры не сокращают присутствие в целом, а перераспределяют площади в пользу более доходных форматов и мест.​

4. Структурные изменения: избыток слабых площадей и дефицит качественных локаций

На фоне структурных изменений в рознице Германия сталкивается с двойственным явлением: избытком устаревших торговых площадей и нехваткой современных форматов в сильных локациях. Исследования региональных центров показывают, что в ряде торговых центров уровень вакантности превысил 10%, а часть площадей всё чаще занимают non‑retail‑арендаторы (сервисные компании, медуслуги, фитнес и т.п.).

С другой стороны, для дискаунтеров и продуктового ритейла сохраняется дефицит подходящих площадей в:

• плотно застроенных жилых кварталах крупных и средних городов;
• транспортно‑узловых локациях с высокой проходимостью;
• районах с недостатком современного формата «ритейл‑парка».

Одновременно законодательные изменения («Bauturbo‑Gesetz» и программы «Gewerbe zu Wohnen») открывают дополнительные возможности для конверсии избыточных торговых площадей в жильё или смешанные проекты. Это создаёт окно для девелоперов и инвесторов по репозиционированию устаревших объектов, в то время как сильные торговые локации с продуктовым якорем становятся ещё более дефицитными и, следовательно, более ценными.

5. Перспективы для инвесторов в сегменте торговой недвижимости и дискаунтеров в 2026 году

На фоне стабилизации немецкого рынка коммерческой недвижимости и умеренного экономического восстановления инвестиционный кейс торговой недвижимости с дискаунтерами выглядит конкурентоспособно.

Ключевые акценты для инвесторов:

• Системно значимые объекты с устойчивым оборотом. Наибольший интерес вызывают продуктово‑якорные объекты с дискаунтерами и дрогери в качестве основных арендаторов, которые демонстрируют высокую устойчивость к кризисам и инфляции.
• Потенциал сжатия доходностей в топ‑локациях. Поскольку рынок вошёл в фазу нового цикла и первые признаки компрессии доходностей уже видны, качественные торговые объекты в сильных локациях могут дать сочетание стабильного дохода и умеренного прироста стоимости.
• Возможности репозиционирования и конверсий. Избыточные площади в слабых локациях, особенно в части устаревших магазинов non‑food, могут стать источником value‑add‑стратегий — через оптимизацию арендаторов, редевелопмент, частичную конверсию в жильё или сервисные функции.
• Дифференциация по ритейлерам. Расширяющиеся продуктовые сети и дискаунтеры (Lidl, Kaufland, Edeka, REWE и др.) остаются надёжными якорями, тогда как часть non‑food‑сегмента (одежда, бюджетные текстильные дискаунтеры) проводит оптимизацию сети, что требует более осторожного анализа кредитного качества арендатора.

В совокупности, 2026 год для инвестора в торговую недвижимость Германии — это не «эра лёгких денег», а период более тонкого отбора объектов: преимущество получают современные, хорошо расположенные ритейл‑парки и стрит‑ретейл с продуктовым или дискаунтер‑якорем, тогда как устаревшие площади в слабых локациях требуют активной стратегии или выхода