Когда рынок ищет новую опору, продуктовые магазины дают простую логику: люди продолжают покупать еду каждый день. Эта предсказуемость формирует стабильный спрос на помещения с якорными арендаторами — крупными сетями супермаркетов и дискаунтеров.

Объемы сделок в коммерческой недвижимости остаются ниже пиков. Стоимость кредитов выше, чем инвесторам хотелось бы. В классическом стрит-ретейле и торговых улицах динамика неровная. Нужен сегмент с понятными потоками покупателей и устойчивой арендатной базой.

Квартальные инвестиции в розничную недвижимость. Динамика объёмов сделок в ритейле до Q1 2026;

• Рынок Q1 2026: инвестиции в ритейл составили около 1,1 млрд евро. Интерес формируется вокруг продуктовых анкоров (сети супермаркетов и дискаунтеров). Покупатели внимательно отбирают локации и качество договоров аренды.
• Доходности: по розничным паркам и специализированным центрам в начале 2026 года ориентиры около 4,65% для розничных парков и около 4,9% для супермаркетов и дискаунтеров. Это даёт премию к государственным облигациям при умеренных рисках.

Ориентиры prime-доходностей в ритейле (%) — розничные парки vs. супермаркеты/дискаунтеры

Спрос со стороны арендаторов: дискаунтеры продолжают укреплять позиции и наращивать трафик. Это поддерживает устойчивость арендных платежей и интерес инвесторов к «прикладным» форматам — розничным паркам и отдельно стоящим супермаркетам.

Структура инвестиций в розничную недвижимость (оценка, млрд €. Распределение капитала между продуктовыми объектами, специализированными центрами и прочим ритейлом в Q1–Q2 2026

Какие решения мы рекомендуем:

• Сфокусироваться на объектах с долгими договорами аренды и проверенными сетями (Aldi, Lidl, REWE, Edeka и др.).
• Оценивать микролокацию: численность населения, конкуренция, видимость с дороги, удобство парковки и подъезда.
• Проверять индексацию арендной платы и операционные расходы. Делать стресс‑тесты по ставкам и возможным паузам в индексации.
• Планировать инвестиции в энергоэффективность и документооборот по устойчивому развитию — это помогает получить лучшее финансирование и повысить интерес арендаторов.

Системообразующая недвижимость: факторы влияния на ликвидность (условная шкала 0–10)