Объём сделок и структура рынка
В последние годы рынок торговой недвижимости Германии показывал стабилизацию. Общий объём сделок составил около 6,4–6,5 млрд евро. Наибольшая активность пришлась на объекты повседневного спроса: местные торговые центры у дома, розничные парки и отдельно стоящие магазины продуктов питания и дискаунтеров. Этот блок вырос быстрее рынка и занял почти половину всех сделок.
Что это значит для инвестора:
- Рынок возвращается к устойчивой работе. Покупатели охотно берут объекты, где арендаторы регулярно привлекают покупателей (продукты питания, аптеки, магазины бытовых товаров).
- Портфельные сделки (покупка групп объектов) снова набирают обороты. Это признак того, что крупные фонды доверяют этому сегменту
Доходности и цены
- Доходность розничных парков — от 4,9 процента.
- Доходность продуктовых магазинов и дискаунтеров — от 4,6 процента.
- Доходность центральных улиц в крупнейших городах — от 4,44 процента.
- С 2025 года было отмечено небольшое снижение доходностей объектов, что обычно означает рост цен на них из‑за высокого спроса и улучшения условий кредитования. *Источник: CBRE
Отдельно по ценам:
- Лучшие местные торговые центры у дома обычно продаются по стоимости до примерно 19,5 годовых арендных платежей.
- Отдельно стоящие супермаркеты — до примерно 18,5 годовых арендных платежей.
Аренда: рост, индексация и условия договоров
- В 2026 году в розничных парках и центрах у дома арендные ставки росли примерно на 3 процента в год. Главные причины: высокая посещаемость и привязка арендной платы к индексу потребительских цен.
- Типичные условия аренды для таких объектов:
- Средний оставшийся срок аренды — около 6–8 лет.
- Часто аренда привязана к индексу потребительских цен почти полностью.
- Большинство расходов по эксплуатации, страхованию и налогу на недвижимость несёт арендатор.
- Часто есть дополнительные периоды продления по выбору арендатора. Источники: отраслевые обзоры и отчёты
Что важно:
- Привязка аренды к инфляции защищает доход собственника.
- Расходы чаще лежат на арендаторах, что делает доход собственника более стабильным.
Процентные ставки и инфляция: влияние на рынок
- В 2024–2026 годах Европейский центральный банк снижал ставки, а затем удерживал их на умеренном уровне для контроля инфляции.
- Это уменьшило стоимость кредитов для покупателей недвижимости и поддержало активность сделок.
- На практике это означает: владельцам проще зафиксировать умеренную стоимость кредита на долгий срок, а покупатели увереннее выходят на сделки
Кредиты и условия финансирования
- Банки в 2026 году уменьшили наценки по кредитам. Обычная доля кредита к стоимости лучшего объекта — около 50–60 процентов.
- Там, где банкам сложно увеличить долю кредита, помогают небанковские кредиторы (инвестиционные фонды займа). Они предлагают более гибкие условия и могут финансировать большую долю, но под более высокую ставку.
Что важно:
- Для качественных объектов повседневного спроса кредитование стало доступнее, чем в 2023–2024 годах.
- Выбор между банком и небанковским кредитором зависит от требуемой доли кредита и скорости сделки
Дискаунтеры и продуктовые магазины: почему они устойчивы
- Якорные арендаторы — Aldi, Lidl, Penny, Netto, Kaufland, а также полноформатные сети EDEKA и REWE — обеспечивают стабильный поток покупателей. Их финансовая устойчивость и стратегия низких цен поддерживают обороты даже в сложные годы.
- Инвесторам нравятся два формата:
- Отдельно стоящий магазин с одним крупным арендатором (например, дискаунтер).
- Небольшой местный центр у дома с несколькими арендаторами: продуктовый магазин или дискаунтер, аптека, магазин бытовых товаров, салон связи и другие повседневные сервисы.
Ключевые выводы
- Объекты повседневного спроса — один из самых устойчивых сегментов торговой недвижимости Германии. Они дают стабильный арендный доход, а спрос со стороны инвесторов и кредиторов остаётся высоким.
- Условия кредитования улучшились, что поддерживает цены и делает сделки предсказуемыми.
- Долгие договоры аренды, привязка арендной платы к инфляции и перенос основных расходов на арендатора делают доход собственника защищённым и понятным.
- В 2026 году рынок, останется стабильным по объёму сделок. Главный интерес — лучшие объекты повседневного спроса, местные центры у дома и отдельно стоящие магазины дискаунтеров.
Что это означает для инвестора
- Если цель — спокойный долгосрочный доход, разумно выбирать местные центры у дома и отдельно стоящие магазины с ведущими сетями. Ориентир по доходности лучших лотов — около 4,6–6,5 процента годовых.
- Важные критерии отбора:
- Место: плотность населения вокруг, удобная парковка, видимость с дороги, общественный транспорт.
- Договоры: долгий оставшийся срок аренды, привязка к инфляции, перенос операционных расходов на арендатора.
- Состояние здания: план по обновлению под требования по энергоэффективности.
- Арендаторы: проверенные сети с устойчивыми продажами.
- По финансированию: для лучших объектов ориентируйтесь на долю кредита 55–60 процентов у банков. Если нужна большая доля или быстрый срок закрытия сделки — рассматривайте небанковских кредиторов.
Практические рекомендации
- Перед покупкой:
- Оценка местности: сколько семей живёт в зоне 5–10 минут на автомобиле и пешком; удобно ли заезжать и парковаться.
- Проверка договоров: срок, индексация к инфляции, кто платит за эксплуатацию и ремонт.
- Техническая проверка здания и оценка затрат на повышение энергоэффективности.
- По управлению объектом:
- Привлечение профессионалов по управлению недвижимостью — оптимальное решение для организации продления.
- Согласовывайте улучшения здания, которые уменьшают счета за электричество и тепло и повышают комфорт покупателей.
- По финансированию:
- Сравните предложения банков и небанковских кредиторов. Заранее решите, что важнее: скорость, максимальная доля кредита или ставка.
- Рассмотрите фиксирование ставки на несколько лет, чтобы сделать денежный поток более предсказуемым.
- Привлечение профессионалов расширяет варианты финансирования, помогая подобрать оптимальный баланс арендной платы и платежей.