Динамика роста населения в южной части Германии.

Урбанизация, внутренняя миграция и ситуация с беженцами за прошедшие годы, привели к значительному увеличению числа жителей в городах Германии. Самый сильный прирост населения пришёлся на Мюнхен. Происходящее является принчиной повышения цен на жильё в городах Германии, особенно в южной её части.

Спрос на жилье растёт непропорционально из-за роста числа домохозяйств. В то время как уменьшается их размер, увеличивается жилая площадь занимаемая одним человеком.

В будущем, согласно прогнозам, население юга Германии будет увеличиваться. Текущие демографические показатели, учитывающие иммиграционную ситуацию, исходят из дальнейшего прироста численности населения. Наибольшее увеличение населения на 10,5% ожидается в столице Баварии Мюнхене и окрестностях. В тоже время в некоторых южных городах, таких как Вюрцбург, Тюбинген, Байройт и Пассау к 2030 году наметилась тенденция снижения количества жителей.

Основываясь на последних изменениях и прогнозах, можно ожидать повышающуюся тенденцию спроса на недвижимость в южной Германии и в будущем.

Повышение занятости и рост покупательской способности

Благодаря положительному экономическому развитию последних лет, экономика юга Германии стабильно развивалась, что положительно повлияло на рынок труда и доходы населения. Длительный период низких процентных ставок также стимулирует инвестиции в жилую недвижимость.

В южной Германии занятость населения увеличилась в среднем на 6,9% с 2014 года. Покупательская способность в южных городах Германии увеличилась в среднем на 11,3%.

Рост занятости и покупательской способности населения юга Германии

Положительное экономическое развитие южной Германии в последние годы создает очень хорошие условия для инвестиций в жилую недвижимость в этом регионе.

Растущий спрос на небольшие квартиры

Больше всего многоквартирных домов расположено в Штутгарте, Констанце, Фрайбурге-в-Брайсгау, Мюнхене и Гейдельберге. Размер квартир в этих городах ниже среднего по стране. Самое маленькое число апартаментов было зарегистрировано в Мюнхене и Регенсбурге.

Доля пустующего жилья в южных городах Германии, составляет в среднем 1,1%, значительно ниже среднего по стране 3,0% (учитывается также рынок сельского жилья).

Рост жилого фонда на юге Германии

Очень низкая доля пустующих площадей в городах юга Германии продолжит создавать благоприятные условия для инвестиций в жилую недвижимость.

Строительство жилья отстает от спроса

Большинство городов южной Германии в среднем строят жилья больше, чем в других регионах. Здесь больше всего строят многоквартирных домов. В Констанце это почти 90% нового жилья.

В новых жилых проектах повышается доля 1- или 2-х комнатных квартир. Новые квартиры являются самыми маленькими в Мюнхене и Регенсбурге, а самые большие в Манхайме и Пфорцхайме.

В ближайшие годы ожидается годовой спрос примерно на 350 000 новых единиц жилья в Германии. Но можно отметить, что в южных городах Германии в последние годы только 68% спроса на строительство покрывается за счет нового строительства. В Мюнхене – около 42%.

Рост строительства жилья на юге Германии

Из-за нехватки свободных квартир и все еще очень малого строительства жилья, в ближайшие годы вряд ли произойдет какое-либо изменение тенденций в росте цен на аренду и покупку в южной части Германии.

Аренда жилья продолжает расти в цене

В южных городах Германии средняя статистическая стоимость аренды варьируется от 8.25 евро / кв.м в Пфорцхайме до 17.69 евро / кв.м в Мюнхене. В Штутгарте цена за аренду достигает 14,06 евро / кв.м. На юге Германии стоимость аренды в новых квартирах, построенных после 2010 года, в среднем на 16% выше, чем в старых квартирах. В Манхайме этот разрыв самый большой – до 20%, в Мюнхене самый низкий до 7%.

Ингольштадт (65%), Вюрцбург (62%) и Ландсхут (60%) зафиксировали наибольший рост арендной платы с 2008 года. Средний рост размера арендной платы в регионе составил 47%.

Постоянный избыточный спрос на жильё и сохраняющийся низкий уровень нового строительства продолжат подталкивать рост цен за аренду в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Сильный рост цен на жильё

Средняя цена на жильё в крупных городах южной Германии варьируется от 2.244 евро за кв.м в Пфорцхайме до 7.067 евро за кв.м в Мюнхене.

Разница в цене на юге Германии между новостройками, сданными после 2010 года, в сравнении со старым жилым фондом составляет 31%.

В отличие от арендной платы квадратные метры покупки цен на кондоминиум (за исключением Регенсбурга, Ингольштадта и Ландсхута) для 1- и 2-комнатных квартир меньше, чем цена квадратного метра в более крупном жилье. Большие квартиры значительно дороже, особенно в Кемптене и Штутгарте. В среднем во всех городах на юге, жилье с большим количеством комнат на 6% дороже в цене за кв.м.

Наибольший номинальный рост цен с 2007 года был достигнут в Мюнхене (132%), Аугсбурге (110%) и Ландсхуте (110%) – самый низкий рост наблюдался в Пфорцхайме, Гейдельберге и Манхайме. Рост во всех южных городах Германии составил 91%.

Развитие южно-германских городов (низкая строительная активность, мало свободного жилья, хорошие экономические показатели) и отсутствие привлекательных инвестиционных возможностей и в дальнейшем продолжат обеспечивать стабильное повышение цен на жилую недвижимость.

И за пределами Мюнхена есть отличные возможности для инвесторов

Подходящие места для инвестиций в недвижимость можно найти и за пределами Мюнхена. Широкий выбор городов Южной Германии с различными рисками и доходностью:

• для оппортунистов: Нюрнберг, Хайльбронн или Пфорцхайм
• для консервативных инвесторов: кроме Мюнхена, Штутгарт или Ингольштадт

Размер квартир определяет

• Из-за тенденций в направлении малого по размерам жилья и увеличения арендной платы, в последнее время преобладает проектирование небольших квартир.
• Главное отличие от объектов, в которых больше 3х комнат, более высокие цены за квадратный метр.

Где более выгодно строится

• Аренда новых жилых объектов (после 2010) достигает в Мюнхене 17,69 евро / кв.м, Штутгарт 14,06 евро / кв.м, а в Констанце, Фрайбурге и Тюбингене средние арендные ставки не превышают 11,00 евро / кв.м
• Цены на новые квартиры в Мюнхене в среднем составляют 7 067 евро / кв.м, в Штутгарте – 4,572, а в Констанце и Фрайбурге в Брайсгау – более 4000 евро за кв.м.
• Из-за более сильного роста цен на жильё в сравнении с арендной платой, проекты ориентированные на продажу построенного жилья, как правило более выгодны, чем проекты с последующей сдачей в аренду.

Может ли рынок ожидать резкий обвал?

• Большинство участников рынка понимают, что цены в Мюнхене достигли своего апогея.
• В целом все аргументы в настоящее время говорят о стабильном продолжении роста цен на инвестиции в недвижимость юга Германии: рост арендной платы, отсутствие готовых к сдаче в аренду площадей, слишком низкая активность в строительстве, а также отсутствие альтернативных инвестиционных возможностей.

Инвесторы должны следить за показателями арендной платы в качестве основы спроса на жилую недвижимость, постепенным изменением процентных ставок и тенденциями по предложениям квартир в том или ином регионе.

По материалам Вюстпартнер.