Обзор инвестиционного рынка домов престарелых в Германии: цифры и факты

Инвестиционный рынок домов престарелых в Германии находится в стадии динамичного развития. Аналитики из Аполлогруп проанализировали активы классических домов престарелых, а также домов престарелых смешанных форм.

Объем сделок на рынке домов престарелых (Германия)

Объем транзакций за первую половину 2019 года составил около 840 миллионов евро. В результате к середине этого года были достигнуты результаты, которые с 2008 по 2015 годы полученны за весь год. Если сравнивать с первым полугодием 2018 года, объем транзакций увеличился на 3,8%.

BiG Property рассматривает покупку домов престарелых в Германии как один из самых надежных видов инвестиций.

Объем транзакций по видам сделок в 2019 году

Такие высокие показатели были достигнуты в равной степени благодаря индивидуальным продажам и портфельным транзакциям.

Среди крупных портфельных сделок можно отметить покупку 12 домов престарелых в рамках сделки купли-продажи французского Primonial REIM и покупку пяти домов престарелых через новый закрытый паевой фонд группы INP, за который было выплачено 45 млн евро.

Кроме того, форвардная сделка PatriziaRealEstate, в которой портфель из трех домов с ожидаемым завершением был приобретен для фонда к 2020 году, способствовала укреплению этого результата.

Особенно выделяется частная покупка первой половины года, сделанная Ахенером Грундом, который приобрел дом престарелых «Ривьера» в Грюнау (Берлин) в рамках прямой сделки. Стоимость этого проекта недавно была оценена в 80 миллионов евро.

Распределение объема транзакций по классам недвижимости показывает почти одинаковые значения для всех 3 классов:

• от 10 до 25 млн евро;
• от 25 до 50 млн евро;
• от 50 до 100 млн евро.

Объемы, достигнутые в этих классах, составляют от 240 до 250 млн евро, что составляет долю рынка 28,3% до 29,6%.

Сделок с объектами, стоимостью менее 10 миллионов евро стало меньше на 93 миллиона евро, или на 11,1%.

Объем сделок по происхождению покупателя за первое полугодие 2019 года

Анализ происхождения сделок показывает почти сбалансированное соотношение между национальными и иностранными инвесторами:

• немецкие покупатели приняли участие в 50,9% сделок, что в абсолютном выражении составляет около 430 млн евро;
• международные инвесторы участвовали в 49,1% сделок, что составило не менее 410 млн евро.

Эти цифры одновременно еще раз подтверждают то, что немцы остаются основными инвесторами на немецком рынке.

На фоне иностранных инвесторов выделяется Франция (16%) благодаря сделке Primonial, а также приобретению французского фонда недвижимости PiervalSanté и Бельгии (15,4%), благодаря участию Aedifica и Cofinimmo.

Объем сделок по типу покупателя в первом полугодии 2019 года

Среди типов инвесторов наиболее сильными игроками в первом полугодии 2019 года стали открытые и специальные фонды (открытые фонды недвижимости / специальные фонды). Объем их сделок составил около 317 млн евро (37,7%).

Второе место заняли компании, управляющие фондами и активами (AssetManager). Прибыль этих компаний составила около 242 млн евро (28,8%).

За ними следуют компании по недвижимости (Акционерные компании в недвижимости / REITs) с прибылью не менее 157 млн евро (18,6%).

В целом большой интерес к немецкой коммерческой недвижимости сопровождается снижением доходности домов престарелых, хотя на некоторых рынках прослеживаются тенденции к стабилизации.

Первичная доходность такой недвижимости на конец первой половины 2019 года составляет 4,7%. По сравнению с предыдущем годом это позволяет говорить об устойчивом развитии: рассчитанный в том же периоде фактор цены покупки находится в диапазоне между 16 и 18.

Динамика чистой начальной доходности по классу активов

Ожидаемое развитие рынка пенсионной недвижимости

В будущем инвесторы продолжат интересоваться приобретением домов престарелых. Исследования показывают, что спрос на помощь со стороны людей, нуждающихся в уходе, будет неуклонно расти, что связанно с грядущими демографическими изменениями. Это будет привлекать в данный сектор новых инвесторов.

При этом, потенциал роста присутствует не только в больших городах и на обеспеченных территориях  класса А и В.

Так, даже в многочисленных территориях класса C и D, в городах с населением менее 10 тыс человек, можно ожидать увеличения спроса на специализированные услуги, представленные в домах престарелых. В результате интерес профессиональных инвесторов к этим секторам будет расти.

Самым проблемным фактором в этой сфере коммерческой недвижимости остается небольшое количество объектов на рынке, что замедлит покупательскую активность в дальнейшем.

Распределение операторов немецких домов престарелых (2018)

Здесь также сказывается особое разделение домов престарелых по типу, с содержанием и с медицинским уходом. Вид домов престарелых по виду ухода в настоящее время крайне фрагментирован. Список из 100 лучших операторов домов престарелых показывает, что крупнейшие 100 операторских сетей управляют только 32,6%, что соответствует примерно 885 500 мест по уходу за пожилыми людьми.

Консолидация, однако, здесь будет продолжаться – около 10% операторов имеют проблемы с заполненяемостью, и в долгосрочной перспективе экономически рентабельны только 90%. Причины этому могут быть разные, но основная из них – нехватка квалифицированного персонала для ухода за большим количеством пожилых граждан. Эти участники могут стать кандидатами на поглощение более крупными сетевыми операторами.
 

Количество и занятость немецких домов престарелых (2018)

Структура собственности здесь также неоднозначна: например, значение институциональных инвесторов в недвижимость с долей 10,7% в акции домов престарелых в настоящее время все еще низкое. Тем не менее, они все еще недооценены частными инвесторами, которые приобрели аппартаменты для пожилых из расчета потенциальной доходности. В настоящее время на их долю приходится около 3,3%. Однако здесь наблюдается ускоренное развитие. По наблюдениям экспертов, почти каждый третий новый дом престарелых находится в долевой собственности.

Примером растущей активности со стороны институциональных инвесторов может служить недавно объявленное сотрудничество между Aviarent и Convivo Group по строительству 12 жилых комплексов с объемами строительства 500 миллионов евро.

Для инвестиционного рынка домов престарелых Германии в 2019 году снова можно прогнозировать объем транзакций выше среднего.

Таким образом, по прогнозам за весь год 2019 инвестиционный объем отрасли будет выше среднего многолетнего уровня и составит около 1,6 млрд евро. Пиковая доходность снова покажет устойчивую тенденцию к незначительному снижению.

Источник: Аполлогруп