Для рынка коммерческой недвижимости Германии год начался на позитивной ноте. Рынки коммерческих инвестиций продолжили ожидаемое восстановление. Годовой результат в 2024 году, составивший 25,9 млрд евро, почти на 15 % превышает сопоставимый показатель предыдущего года. Особенно приятно, что увеличился не только объем, но и количество зарегистрированных сделок (+16 %), что может свидетельствовать о росте интереса со стороны покупателей. Такое позитивное развитие рынка не может быть само собой разумеющимся на фоне продолжающейся сложной экономической ситуации.

Как и ожидалось, небольшое снижение ключевых процентных ставок центральными банками пока не нашло прямого отражения в уровне цен недвижимости. В результате в четвертом квартале в основном наблюдалась стабилизация. В целом в 2024 году было продано недвижимости на 36,2 млрд евро. Из них 25,9 млрд евро пришлось на коммерческую недвижимость и 10,7 млрд евро – на сегмент институциональной жилой недвижимости с десятью и более единицами жилья. На коммерческий сегмент пришлась треть объема сделок в последнем квартале – 8,3 млрд евро. Квартал с самым высоким оборотом за последние два года позволил увеличить общий годовой результат за 2024 год на 9 % по сравнению с предыдущим годом и дает позитивный сигнал на 2025 г. Однако средний десятилетний показатель не достиг и половины, что свидетельствует о сдвигах в уровнях в результате цикла повышения процентных ставок, который уже подошел к концу.

Улучшение настроений постепенно отражается на активности сделок. В целом в конце года наблюдался небольшой всплеск, который последовал за тремя стабильными квартальными результатами, превышающими прошлогодний уровень. Таким образом, улучшение настроений в секторе выразилось в росте объемов сделок на фоне снижения процентных ставок ЕЦБ с середины года.

Розничная недвижимость занимает второе место с хорошим показателем в 6,3 млрд евро или долей около 25 %. В относительном выражении они продемонстрировали самый высокий рост среди всех классов активов в 2024 году (+28 %). Инвестиции в логистическую недвижимость, составившие 6,87 млрд евро, сохранили за собой первое место, которое они впервые заняли в прошлом году (доля в обороте – 27 %). Заметно вырос интерес инвесторов, особенно к крупномасштабным объектам и портфелям. Офисная недвижимость обеспечила вклад в 20 % инвестиционного оборота – 5,21 млрд евро. Но все же, офисный сегмент продолжает больше всего страдать от сложной макроэкономической ситуации.

Инвестиционный год для торговой недвижимости завершается фейерверком продаж портфелей локальных предложений.

В целом за 2024 год в Германии было продано торговой недвижимости на сумму 5,0 млрд евро. Это на 3 процента больше, чем в предыдущем году. Таким образом, рост оборота был несколько ниже, чем на общем рынке коммерческой недвижимости, где в целом за год был зафиксирован рост на 9 % после значительного увеличения оборота в четвертом квартале.Как и в целом по рынку, последний квартал года можно рассматривать как свидетельство постепенного восстановления активности сделок с точки зрения розничной торговли. Так, в четвертом квартале было реализовано 1,2 миллиарда евро, что свидетельствует о сохранении среднего объема предыдущих кварталов, хотя крупных розничных сделок объемом свыше 250 миллионов евро больше не было. К таким определяющим рынок сделкам 2024 года относятся продажа во втором квартале берлинского универмага класса люкс KaDeWe за один миллиард евро тайской Central Group и продажа в третьем квартале мюнхенского универмага Pasing Arcaden за 388 миллионов евро шведскому семейному офису Ingka Group.

Число претендентов на покупку продовольственных розничных магазинов снова растет. Наблюдается увеличение объемов инвестиций со стороны институциональных инвесторов, чья текущая инвестиционная стратегия особенно подходит для небольших объектов, обеспеченных долгосрочной арендой с кредитоспособными арендаторами и устойчивыми к кризису. Таким образом, в текущей рыночной ситуации объекты локального предложения являются чрезвычайно привлекательными с точки зрения соотношения риск/доходность.

Первоначальная валовая доходность продовольственных торговых магазинов и небольших местных торговых центров в последние месяцы стабилизировалась на уровне 5,40 %. Ритейл-парки с продуктовым якорным центром котируются на уровне 5,70 % базисных пунктов. Если рынок продолжит восстанавливаться, то снижение доходности на 10-20 базисных пунктов вполне реально в течение 2025 года.

Доходность в основных деловых районах 7 крупнейших инвестиционных центров страны составляет от 4,75 до 5,90 процента, в зависимости от доли розничной торговли и стабильности основных арендаторов.

Благодаря активности сделок в четвертом квартале доля портфеля торговых центров в течение года немного увеличилась и составила 27 процентов. Кроме того, торговые склады и ритейл-парки сохранили свои лидирующие позиции в качестве самого популярного типа недвижимости по количеству сделок с долей рынка 63 %, а также вернули себе эту позицию в конце года с объемом продаж 43 %. Из них две трети всех сделок и более трех четвертей объема были связаны с продуктами питания. На коммерческую недвижимость в центре города пришлось 30 % всех сделок и 40 % их объема. Половина последнего показателя пришлась на продажу KaDeWe. На торговые центры пришлось 7 % всех продаж и 17 % объема, из которых чуть менее половины пришлось на Pasing Arcaden.

Тенденции рынка недвижимости в 2025 году: Восстановление рынка продолжается умеренными темпами.

Несмотря на улучшение настроений на рынке в целом, в 2025 году активность на рынке будет расти лишь постепенно. В связи с ростом числа банкротств, пик которых, как ожидается, придется на этот год, розничная торговля является одной из основных проблемных областей после девелоперов. Кроме того, корректировка портфеля владельцами недвижимости будет по-прежнему характеризовать рынок со стороны предложения, в то время как избирательное поведение покупателей со стороны спроса будет ограничивать рост объемов сделок. Пока неясно, насколько рынок готов идти на риск в условиях устойчивого давления на цены для потребителей, ритейлеров и инвесторов в недвижимость в этом году. Крупные сделки, такие как портфель Breuninger, который оценивается в миллиарды и выставляется на рынок в рамках продажи компании, станут мерилом здесь. Без таких сделок объем сделок вряд ли сможет сравниться с результатом 2021 года до начала цикла повышения ставок на уровне 8 миллионов евро.

Весь сектор недвижимости в целом, занимает выжидательную позицию. Низкие показатели завершения строительства, неплатежеспособность компаний и трудности с финансированием для коммерческих и частных покупателей свидетельствуют о нестабильной структуре рынка с высокими требованиями к игрокам, которые ждут результатов всеобщих выборов и изменений процентной ставки ЕЦБ.
Наиболее важные результаты:
Номинальные темпы изменения индекса недвижимости демонстрируют небольшую положительную динамику
На рынке жилой недвижимости наблюдается стагнация цен на покупку, в то время как стоимость земли под застройку несколько снизилась. Напротив, арендная плата значительно растет.
Коррекция арендной платы в розничной торговле еще не завершена, а коммерческая недвижимость демонстрирует тенденцию к росту.
Инфляция и индекс недвижимости сближаются.

По материалам bulwiengesa