Торговая недвижимость становится одним из самых востребованных активов Европы

Последние несколько лет стали переломными для европейского рынка коммерческой недвижимости. После периода роста процентных ставок и осторожности инвесторов рынок постепенно входит в новый инвестиционный цикл.

При этом именно торговая недвижимость с продуктовыми арендаторами (Food-Anchored Retail) оказалась наиболее устойчивым сегментом рынка.

По данным CBRE, объем инвестиций в немецкую торговую недвижимость в 2025 году достиг 6,4 млрд евро, а доля retail в общем объеме коммерческих инвестиций выросла до 26%, уступая только логистической недвижимости и опережая офисный сектор. 

Это означает, что крупный институциональный капитал снова активно возвращается именно в сегмент торговой недвижимости.

Почему инвесторы возвращаются именно в Retail

Современный рынок уже практически не рассматривает торговые центры старого формата как основной инвестиционный продукт.

Главными победителями стали объекты ежедневного спроса:

• супермаркеты;
• дискаунтеры;
• торговые центры районного значения;
• retail-парки;
• объекты с несколькими продуктовыми арендаторами.

Именно такие объекты демонстрируют сразу несколько преимуществ:

• стабильный денежный поток;
• низкую зависимость от онлайн-торговли;
• длительные договоры аренды;
• высокую заполняемость;
• индексацию арендных ставок;
• устойчивый спрос со стороны банков.

По данным  Retail Report, наиболее привлекательными активами для институциональных инвесторов являются именно продуктовые супермаркеты, дискаунтеры и специализированные торговые парки с якорным продуктовым арендатором

Германия испытывает структурный дефицит качественных объектов

Одной из главных особенностей немецкого рынка является ограниченное предложение.

Новые торговые объекты строятся значительно медленнее, чем растет спрос со стороны инвесторов.

Причин несколько:

• сложные процедуры получения разрешений;
• высокая стоимость строительства;
• ограниченное количество земель;
• жесткие градостроительные нормы.

Одновременно крупнейшие немецкие сети продолжают расширять свое присутствие.

Согласно исследованию, 61 % немецких ритейлеров планируют увеличение количества магазинов, а 83 % рассматривают дальнейшее расширение своих сетей в ближайшие пять лет. Особенно активно развиваются:

• продуктовые сети;
• магазины товаров повседневного спроса;
• сети Health & Beauty;
• дрогери;
• гастрономические концепции. 

Иными словами, количество потенциальных арендаторов продолжает расти быстрее предложения качественных объектов.

Конкуренция среди инвесторов усиливается

После снижения инфляционного давления и стабилизации стоимости финансирования на рынок постепенно возвращается крупный капитал.

По нашим наблюдением:

• увеличивается число международных инвесторов;
• возрастает количество крупных сделок;
• вновь активизируются портфельные покупки торговой недвижимости. 

Для частного инвестора это означает простую закономерность:чем раньше начинается поиск объекта, тем выше вероятность приобрести качественный актив до очередного роста цен.

Почему искать объект необходимо заранее

Поиск качественного объекта в Германии редко занимает несколько недель.

Для профессиональных инвесторов полный цикл обычно включает:

• анализ инвестиционной стратегии;
• определение критериев покупки;
• поиск off-market объектов;
• финансовый анализ;
• Due Diligence;
• банковское финансирование;
• юридическое сопровождение сделки.

На практике от начала поиска до подписания договора может пройти от 6 до 12 месяцев, а при работе с крупными объектами — еще больше.

Поэтому большинство институциональных инвесторов начинают формировать pipeline потенциальных сделок задолго до момента покупки.

Off-Market рынок — главное преимущество профессионального инвестора

Наиболее интересные объекты Германии зачастую не публикуются на открытых площадках.

Они реализуются через:

• инвестиционные компании;
• банки;
• семейные офисы;
• управляющие компании;
• специализированные брокерские сети.

Именно Off-Market сегмент позволяет приобрести активы с лучшим соотношением риска и доходности, минимизируя конкуренцию между покупателями.

Поэтому профессиональные инвесторы начинают поиск заранее, чтобы получить доступ к закрытым предложениям еще до выхода объекта на рынок.

Банковское финансирование становится более доступным

Немецкие банки традиционно положительно оценивают торговую недвижимость с сильными арендаторами.

Особенно это касается объектов, где работают:

• продуктовые сети;
• дискаунтеры;
• дрогери;
• операторы товаров первой необходимости.

Для банков именно стабильный арендный поток является главным фактором оценки риска.

Это позволяет привлекать долгосрочное финансирование на более выгодных условиях по сравнению со многими другими сегментами коммерческой недвижимости.

Почему продуктовый Retail считается защитным активом

В отличие от большинства видов коммерческой недвижимости, спрос на продукты питания практически не зависит от экономических циклов.

Даже в периоды высокой инфляции или снижения потребительской активности люди продолжают ежедневно посещать:

• супермаркеты;
• дискаунтеры;
• магазины товаров первой необходимости.

Именно поэтому продуктовый ритейл демонстрирует:

• высокую устойчивость арендных платежей;
• низкую вакантность;
• стабильный денежный поток;
• меньшую волатильность стоимости объекта.

По данным статистических данных Статиста Германии, именно торговая недвижимость с якорным продуктовым арендатором остается одним из наиболее востребованных направлений среди международных инвесторов.

Почему действовать нужно уже сейчас

Сегодня рынок Германии находится в точке перехода к новому инвестиционному циклу. Уже наблюдаются первые признаки роста активности покупателей, увеличивается число международных инвесторов, а лучшие объекты все чаще приобретаются еще до выхода на открытый рынок. 

Для инвестора это означает, что оптимальное время — не тогда, когда объект уже найден всеми участниками рынка, а тогда, когда начинается его профессиональный поиск. Именно раннее формирование инвестиционного pipeline позволяет получить доступ к наиболее качественным активам, провести тщательный анализ и выбрать объект, соответствующий стратегии долгосрочного сохранения и роста капитала.

Инвестиции в торговую недвижимость Германии — это не попытка «поймать рынок», а системная работа с одним из самых устойчивых сегментов европейской коммерческой недвижимости. Ограниченное предложение, расширение сетевых ритейлеров, возвращение институционального капитала и высокий спрос на объекты с продуктовыми арендаторами создают благоприятные условия для инвесторов, готовых действовать заранее.

Наиболее успешные сделки совершаются не тогда, когда рынок уже очевиден для всех, а на этапе формирования спроса. Поэтому активный поиск качественного объекта сегодня — это инвестиция не только в недвижимость, но и в возможность выбрать лучший актив до усиления конкуренции