После двух лет ценовой коррекции и снижения инвестиционной активности немецкий рынок коммерческой недвижимости в 2026 году демонстрирует устойчивые признаки восстановления. Постепенная стабилизация стоимости финансирования и возвращение институциональных инвесторов способствуют росту числа сделок практически во всех сегментах рынка.

При этом восстановление происходит неравномерно. Инвесторы сохраняют высокую избирательность, отдавая предпочтение качественным объектам в крупнейших городах Германии, а также недвижимости с устойчивыми денежными потоками и долгосрочными договорами аренды.

По данным CBRE, общий объем сделок на рынке недвижимости Германии в первом полугодии 2026 года составил 16,2 млрд евро, что на 13 % выше, чем за аналогичный период прошлого года. Из этой суммы около 13 млрд евро пришлось на коммерческую недвижимость, что означает рост более чем на 20 % относительно первого полугодия 2025 года.

Первый квартал 2026: рынок возвращается к росту

Первый квартал стал самым сильным началом года с момента завершения периода коррекции.

По данным различных международных консалтинговых компаний, объем инвестиций составил:

• CBRE — около 8,6 млрд евро;
• JLL — около 8,9 млрд евро;

Несмотря на различия в методиках расчета, все аналитические компании фиксируют одну общую тенденцию — рынок вновь начал расти после длительного периода снижения.

По данным:

• рост инвестиционного объема составил почти 20 % по сравнению с I кварталом 2025 года;
• около 60 % всех покупок совершили немецкие инвесторы;
• внутренний капитал увеличил объем инвестиций примерно до 5,1 млрд евро;
• иностранные инвесторы инвестировали около 3,5 млрд евро, постепенно возвращаясь на немецкий рынок.

Основную активность обеспечивали сделки с отдельными объектами -Транзакции одного актива. Их объем достиг 6,2 млрд евро, что почти на 28 % превышает показатель предыдущего года.

Второй квартал 2026: восстановление продолжается

Несмотря на геополитическую неопределенность и сохраняющуюся осторожность участников рынка, второй квартал подтвердил устойчивость позитивного тренда.

По итогам первого полугодия:

• общий объем инвестиций в недвижимость достиг 16,2 млрд евро;
• коммерческая недвижимость обеспечила около 13 млрд евро;
• годовой прирост составил 13 % по всему рынку и более 20 % по коммерческому сегменту.

По данным Статиста Германии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие составил 12,3 млрд евро, что на 8 % выше результата предыдущего года. Наибольшая доля инвестиций пришлась на офисную недвижимость (около 3,2 млрд евро), за которой следовали логистические объекты (около 2,5 млрд евро)

Третий квартал: рынок сохраняет положительную динамику

На момент подготовки статьи официальые агрегированные данные по итогам III квартала еще продолжают публиковаться различными аналитическими агентствами. Однако уже сейчас большинство международных консультантов отмечают сохранение положительной динамики.

Среди ключевых тенденций:

• увеличение количества крупных сделок;
• рост активности международного капитала;
• постепенное сокращение разрыва между ожиданиями продавцов и покупателей;
• расширение банковского финансирования для качественных объектов;
• увеличение числа сделок в сегменте Core и Core+.

По оценкам, европейский рынок недвижимости продолжает восстанавливаться, а Германия остается одним из наиболее привлекательных направлений для институционального капитала благодаря высокой ликвидности и прозрачности рынка.

Какие сегменты привлекают инвесторов

Инвестиционный спрос постепенно смещается в сторону наиболее устойчивых классов активов.

В числе лидеров:

• торговая недвижимость с продуктовыми якорными арендаторами;
• логистические комплексы;
• объекты городской логистики;
• современные жилые портфели;
• дата-центры;
• социальная инфраструктура;

Особенно заметен рост интереса к объектам, генерирующим стабильный денежный поток независимо от экономического цикла.

Почему Retail остается одним из наиболее привлекательных сегментов

Несмотря на развитие электронной коммерции, торговая недвижимость с продуктовыми операторами продолжает демонстрировать высокую устойчивость.

Инвесторы активно приобретают объекты, арендаторами которых являются:

• EDEKA;
• REWE;
• Lidl;
• Aldi;
• Kaufland;
• Netto;
• PENNY.

Основные преимущества таких объектов:

• долгосрочные договоры аренды;
• высокая посещаемость;
• индексация арендных ставок;
• минимальная вакантность;
• устойчивый денежный поток;
• высокий интерес банков к финансированию подобных активов.

Именно поэтому продуктовый ритейл остается одним из наиболее защищенных сегментов коммерческой недвижимости Германии

Основные выводы для иностранных инвесторов

Первые три квартала 2026 года подтверждают, что немецкий рынок коммерческой недвижимости вышел из фазы ожидания и перешел к постепенному восстановлению. Рост объемов сделок, возвращение институционального капитала и увеличение банковской активности свидетельствуют о формировании нового инвестиционного цикла.

Для инвесторов это означает, что текущий период предоставляет возможность приобретения качественных активов до усиления конкуренции. Особенно перспективными остаются объекты с надежными арендаторами, долгосрочными договорами аренды и устойчивыми денежными потоками — прежде всего торговая недвижимость с продуктовыми сетями, пенсионная недвижиомость и объекты социальной инфраструктуры.

Практика предыдущих рыночных циклов показывает, что наибольшую ценность получают инвесторы, которые начинают поиск и структурирование сделок на ранней стадии восстановления рынка, когда выбор объектов еще остается широким, а конкуренция среди покупателей не достигла своего максимума.